04 апреля 2026 г., 14:23

Каждый, кто когда-либо брал в аренду или купил земельный участок в России, сталкивался с множеством правил и ограничений. Одно из самых жёстких — это изъятие участка из оборота. Фраза «устанавливается закрытый перечень» означает, что перечень таких земель исчерпывающий и расширительному толкованию не подлежит. Давайте подробно разберёмся, что стоит за этим юридическим формулировкой и каковы практические последствия.

Правовая основа: статья 27 Земельного кодекса РФ

Ключевые правила оборотоспособности земель закреплены в статье 27 ЗК РФ (ред. 2025 г.). Вот её структура в сжатом виде:

• Пункт 1: общее положение — оборот участков регулируется ГК РФ и ЗК РФ;
• Пункт 2: участки, изъятые из оборота, не могут быть объектами купли-продажи, дарения, залога, а также переводятся в частную собственность лишь в исключительных случаях (например, при приватизации жилого фонда в пределах установленного законом порядка);
• Пункт 4: содержит закрытый перечень таких участков, который приведён ниже.

Закрытый перечень земель, изъятых из оборота (п. 4 ст. 27 ЗК РФ)

1. Объекты Вооружённых Сил РФ и других воинских формирований
   
   (здания, сооружения, полигоны, полигон-километры, склады и т. д., за исключением случаев, прямо предусмотренных федеральными законами).
2. Ядерные установки и радиационные объекты, включая зоны отчуждения.
3. Земли государственных природных заповедников целиком и полностью.
4. Объекты государственной гидрометеорологической службы.
5. Участки, на которых расположены особо охраняемые природные территории федерального значения (национальные парки, заказники, памятники природы и т. п.), за исключением случаев, установленных федеральными законами.
6. Участки, необходимые для обеспечения функционирования объектов транспортной инфраструктуры:
   • морские и речные порты;
   • железнодорожные станции, вокзалы;
   • аэропорты и аэродромы;
   • автомобильные дороги федерального значения и прилегающие полосы отвода.
7. Участки, занятые федеральными казёнными предприятиями, выполняющими оборонный или оборонно-промышленный заказ.
8. Иные объекты, прямо перечисленные в федеральных законах (например, космодромы, особо важные подземные сооружения и т. д.).

Важно: законодатель намеренно не даёт свободы расширительного толкования. Это и есть суть «закрытого перечня». Если участок не попадает ни под один из пунктов, он считается ограниченным в обороте, а не изъятым.

Изъятие из оборота vs. ограничение в обороте: в чём разница

Актуальные примеры из судебной практики

Дело о продаже участка в зоне воинского захоронения

В 2024 г. Арбитражный суд города Севастополя рассмотрел спор, где муниципалитет попытался продать на торгах участок, на котором находился мемориал погибшим морякам. Суд признал сделку недействительной, сославшись на п. 2 и п. 4 ст. 27 ЗК РФ: земли, занятые воинскими захоронениями, изъяты из оборота, а значит, не могут быть объектом продажи.

Кейс с «Байкальской природной территорией»

Коммерческая компания пыталась арендовать участок на берегу Байкала для строительства гостиницы. Федеральное агентство по недвижимости отказало, мотивируя тем, что земля входит в состав Байкальской природной территории, а значит изъята из оборота согласно п. 5 ст. 27 ЗК РФ. Верховный суд РФ подтвердил законность отказа.

Как проверить участок на предмет изъятия из оборота

1. Кадастровая выписка: в разделе «особые отметки» может быть указано «изъят из оборота».
2. Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН): с 2025 г. введён отдельный реестровый признак.
3. Форма ФНС № ЕГРН-27: Утверждена приказом ФНС РФ от № ЕД-7-27/230@ (вступил в силу ). В ней отражаются сведения:
• вид ограничения (изъятие или ограничение);
• основание (нормативный акт);
• дата внесения сведений.
4. Публичная кадастровая карта: включён специальный слой «Ограничения оборотоспособности».

Перспективы 2026-2027 годов

С июля 2026 г. планируется внедрение автоматического мониторинга дронами нарушений на изъятых участках (проект приказа Минэкономразвития № 123-дпр/26). Также в Госдуму уже внесён законопроект, расширяющий «закрытый перечень» за счёт включения земель воинских захоронений регионального значения.

Ключевые выводы

• Закрытый перечень означает, что перечень участков, изъятых из оборота, строго фиксирован и не может быть расширен судом или органами местного самоуправления.
• Изъятие из оборота — это абсолютный запрет на приватизацию и большинство гражданско-правовых сделок.
• Проверка по ЕГРН и кадастровой карте занимает 2-3 минуты и сбережёт вам миллионы рублей и годы судебных разбирательств.
• Юридическая осторожность особенно важна при работе с землями приграничных территорий, природных парков и бывших военных объектов.