Недвижимость – это совокупность земельных участков и всех улучшений, которые находятся в их постоянном (неподвижном) отношении к земле. К таким улучшениям относятся здания, сооружения, помещения, а также объекты, закреплённые за землёй законом (например, подземные помещения, участки недр, воздушные и морские объекты).

Правовое основание понятия «недвижимость»

Согласно законодательству РФ (Гражданский кодекс, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», Земельный кодекс) к недвижимости относятся:

• Земельные участки, включающие их кадастровый номер — уникальный идентификатор, который не подлежит повторению.
• Здания, сооружения, помещения, а также машино-места.
• Объекты незавершённого строительства (УНЧ).
• Единые недвижимые комплексы (например, жилой квартал, промышленный парк).
• Подземные объекты (участки недр, подземные помещения).
• Воздушные и морские объекты (право пользования воздушным пространством, судном внутреннего плавания).
• Предприятия, которые представляют собой совокупность недвижимости, используемую в хозяйственной деятельности.

Критерии классификации недвижимости

В нормативных и методических документах используется несколько систем классификации, основанных на разных признаках:

2.1 По физическому статусу

• Земля (земельные участки).
• Надземные объекты (здания, сооружения, помещения).
• Подземные объекты (участки недр, подземные помещения).

2.2 По назначению (функциональному использованию)

Назначение определяется на основании категорий и зонирования, которые фиксируются в кадастровой карте:

• Сельскохозяйственное (аграрные земли, фермерские фермы).
• Промышленное (производственные площадки, заводские территории).
• Жилое (квартиры, дома, таунхаусы, коттеджи).
• Торговое (торговые центры, магазины, рынки).
• Офисное (офисные здания, бизнес‑центры).
• Складское (склады, холодильные камеры, сухие склады).
• Рекреационное (парки, зоны отдыха, курортные территории).
• Объекты свободного назначения (помещения, которые могут быть адаптированы под любой вид деятельности: коворкинг, салон красоты, студия).

2.3 По качеству и техническим характеристикам

• Готовая к эксплуатации (полноценные здания, отремонтированные помещения).
• Незавершённая (объекты, находящиеся в стадии строительства).
• Автоматизированные (склады с системой автоматической выдачи и учёта).
• Теплообеспеченные/охлаждаемые (отапливаемые склады, холодильные камеры).

2.4 По форме собственности

• Собственная (право собственности).
• Собственность в долевой собственности.
• Собственность в аренде (право пользования).
• Государственная и муниципальная (принадлежит государству или муниципалитету).

2.5 По юридическому статусу

• Объекты, находящиеся в государственной регистрации (ЕГРН).
• Объекты, обременённые залогом, арестом, сервитутом и другими ограничениями.

Основные группы недвижимости

3.1 Земельные участки

Самый базовый вид недвижимости. Каждый участок имеет уникальный кадастровый номер и определённый вид разрешённого использования, который фиксируется в кадастровом паспорте (сельскохозяйственное, промышленное, жилое, рекреационное и т.д.).

3.2 Надземные объекты

К ним относятся:

1. Здания и сооружения – жилые дома, многоэтажные квартиры, офисные башни, заводские корпуса, торговые центры.
2. Помещения – отдельные квартиры, офисные помещения, торговые залы, складские помещения.
3. Машино-места – парковочные места в гаражных комплексах.

3.3 Подземные и недр

В эту категорию входят:

• Участки недр (право добычи полезных ископаемых).
• Подземные уровни зданий (парковки, технические помещения).

3.4 Воздушные и морские объекты

К ним относятся права пользования воздушным пространством (для аэропортов, вертолётных площадок) и морские объекты (право пользования внутренними водами, суда внутреннего плавания).

3.5 Предприятия и единые недвижимые комплексы

Это совокупность нескольких объектов недвижимости, функционирующих как единое целое (например, промышленный парк, жилой квартал с инфраструктурой, торговый центр).

Типология недвижимости по назначению

Кадастровый учёт и регистрация прав

Каждый объект недвижимости в России подлежит обязательному кадастровому учёту. Основные элементы кадастрового учёта:

• Кадастровый номер – уникальный код, присваиваемый объекту и не подлежащий повторению.
• Кадастровый паспорт – документ, содержащий сведения о площади, границах, виде разрешённого использования, категории земли.
• ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) – система регистрации прав собственности, аренды, сервитутов и обременений.

Регистрация прав необходима для:

• Оформления сделок купли‑продажи, дарения, наследования.
• Получения кредитов под залог недвижимости.
• Установления налоговых обязательств (налог на имущество, земельный налог).
• Защиты прав собственника от незаконных притязаний.

Налогообложение недвижимости в 2024‑2025 годах

Согласно пункту 7 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ, налог на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта и установленного регионального коэффициента. В 2024‑2025 годах в некоторых регионах (например, в Москве) изменились ставки налога для нежилых объектов, что делает важным своевременное обновление кадастровых данных.

К недвижимости относятся не только сами земельные участки, но и все улучшения, которые находятся в их постоянном отношении к земле: здания, сооружения, помещения, подземные и воздушные объекты, а также совокупности объектов, образующие единые комплексы. Классификация недвижимости может базироваться на различных признаках – от физического статуса до формы собственности и юридического статуса. Понимание этой классификации необходимо для правильного выбора, оценки, оформления и налогообложения объектов недвижимости.

При работе с любой недвижимостью важно проверять её кадастровый номер, наличие обременений в ЕГРН и соответствие текущему зонированию, чтобы избежать юридических и финансовых рисков.

Дата публикации: