Актуально на 20 апреля 2026 г.

Что считается «общими зонами» в московских МКД?

• Места общего пользования — лестничные клетки‚ лифты‚ подвалы‚ техэтажи‚ чердаки‚ тамбуры‚ колясочные‚ мусоропроводы‚ бойлерные‚ венткамеры‚ крыши‚ а также придомовая территория.
• Конструктивные элементы — несущие стены и колонны‚ перекрытия‚ фасады‚ балконные плиты‚ фундамент.
• Инженерные системы — внутридомовые сети водоснабжения‚ теплоснабжения‚ водоотведения‚ электроснабжения‚ вентиляции‚ слаботочные линии.
• Земельный участок, территория под самим домом и прилегающий двор (до границ‚ указанных в кадастровой выписке).

Кому эти зоны принадлежат по закону?

ЖК РФ‚ ст. 36 и ст. 290 ГК РФ:

все вышеуказанные объекты принадлежат собственникам квартир на праве общей долевой собственности. Размер доли определяется пропорционально площади квартиры.

Важное уточнение для Москвы:

до тех пор пока земельный участок не поставлен на кадастровый учёт‚ он числится за муниципалитетом. После межевания и постановки на учёт территория переходит в общую долевую собственность жильцов автоматически (без дополнительных регистрационных действий).

Зачем проводить межевание придомовой территории?

1. Появляется юридическая возможность распоряжаться двором: обустраивать парковки‚ детские и спортплощадки‚ зоны отдыха.
2. Можно оспаривать самовольные застройки (например‚ МАФы) через суд.
3. Упрощается взыскание арендной платы с операторов вышек сотовой связи‚ рекламных конструкций и т. д.
4. Исключаются споры с соседями и соседними домами о границах.

Без межевания вы не сможете защитить двор от «чужих» машин или от захвата территории коммерсантами.

Пошаговая инструкция: как оформить землю в общую долю

Шаг 1. Созываем общее собрание собственников

Необходимые решения:

• о проведении топографо-геодезических работ;
• о выборе кадастрового инженера (рекомендовано из реестра Росреестра);
• о способе оплаты (за счёт взносов собственников или средств капремонта/домового счёта).

Кворум, 50 %+1 голос от общей площади помещений.

Шаг 2. Заключаем договор с кадастровым инженером

Документы для инженера:

• выписка ЕГРН на здание;
• техпаспорт БТИ;
• правоустанавливающие документы на дом;
• проект планировки территории (если есть).

Срок работ — от 20 до 45 календарных дней.

Шаг 3. Согласование в Мосгоргеокадастре

Инженер подаёт межевой план в Мособлгеокадастр (для Москвы — Филиал «Мособлгеокадастр» или МФЦ «Мои документы»). Срок проверки — 10 рабочих дней.

Шаг 4. Регистрация в Росреестре

После положительного заключения земельный участок вносится в ЕГРН с категорией «Земли населённых пунктов» и видом разрешённого использования «под МКД». Жильцы становятся долевыми собственниками.

Как пользоваться общими зонами и не нарушать права соседей

Ответственность за нарушение

• Административная, ст. 7.21 КоАП РФ (самовольное занятие земельного участка) — штраф до 1 500 руб. для граждан‚ до 50 000 руб. для юрлиц.
• Гражданско-правовая — жильцы могут через суд требовать убрать самовольную конструкцию и возместить ущерб.
• Уголовная — ст. 330 УК РФ‚ если нарушение повлекло крупный ущерб.

Частые вопросы жителей Москвы

❓ Можно ли приватизировать кусок двора под гараж?
✅ Нет‚ общая долевая собственность не делится по границам квартир. Решение принимается общим собранием‚ а гараж может быть только коллективным.

❓ Что делать‚ если управляющая компания ставит МАФы без согласования?
✅ Подать жалобу в Госжилинспекцию Москвы или в прокуратуру. В случае несогласованной установки арендная плата должна поступать собственникам‚ а не УК.

Полезные ресурсы

• Росреестр — проверка ЕГРН‚ онлайн-заявления.
• Портал mos.ru — запись в МФЦ‚ услуга «Межевание земельного участка МКД».
• Телефон горячей линии Мосгоргеокадастра: +7 -95 777-77-77.