Покупка квартиры – одно из самых важных финансовых решений в жизни. В 2026 году правила налогообложения недвижимости в России остаются
строгими, но при этом появились несколько уточнений, которые помогают собственникам экономить деньги. В статье мы разберём:
- Кто и какие налоги платит при сделке в Кубинке (Москва)
- Какие продавцы освобождены от уплаты НДФЛ и как оформить «нулевую» ставку налога
- Какие вычеты лучше использовать, чтобы минимизировать налоговую нагрузку
- Какие документы нужны и какие сроки соблюдать
Основные налоговые обязательства при сделке с недвижимостью
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) у продавца
Продавец обязуется уплатить НДФЛ в размере 13 % (15 % для налоговых резидентов с доходом выше 5 млн руб.) от разницы между продажной ценой и
восстанавливающей (приобретённой) стоимостью квартиры. При этом существуют освобождения от уплаты НДФЛ, о которых подробнее ниже.
Налог на имущество (для покупателя)
Если квартира будет находиться в собственности более года, покупатель обязан платить налог на имущество. Ставка в Москве составляет
от 0,1 % до 0,3 % от кадастровой стоимости, в зависимости от площади и назначения помещения.
Регистрационный сбор и гербовый сбор
За регистрацию прав собственности в Росреестре взимается гербовый сбор – 0,1 % от стоимости сделки, но не менее 1 000 руб.
Продавцы, освобождённые от уплаты НДФЛ
Согласно актуальному законодательству 2026 г., некоторые категории продавцов могут полностью избавиться от налоговой нагрузки на
продажу квартиры. Ниже перечислены основные группы:
- Продавцы, владеющие квартирой менее 3 лет – освобождение предоставляется только в случае, если продажа происходит в рамках
переезда в собственный дом (переоформление в рамках единого семейного бюджета). - Граждане, получившие квартиру в наследство – если они не использовали её более 3 лет и продают в течение 12 месяцев со дня получения,
налог не взимается. - Продавцы, получившие квартиру в дар от близких родственников (родителей, детей, супругов) – при условии, что дарение было оформлено
не менее чем за 3 года до продажи и получатель не использовал её в качестве собственного жилья. - Лица, продающие единственную жилую площадь, если вы получили доход от продажи и сразу реинвестируете его в покупку
(или строительство) нового жилого помещения в течение 12 месяцев. При этом необходимо оформить вычет «Нулевая ставка НДФЛ».
Как сделать ставку налога нулевой
Для получения нулевой ставки необходимо выполнить несколько шагов:
- Собрать пакет документов, подтверждающих право на освобождение (наследство, дар, договор купли‑продажи предыдущей квартиры и т.д.).
- Подать в налоговый орган заявление «О применении нулевой ставки НДФЛ (пункт 2.1 статьи 224 НК РФ)» в течение 30 дней с даты сделки.
- В заявлении указать вычет, который будет использован (см. раздел 4).
- Получить подтверждение от налоговой службы (обычно в течение 10‑15 рабочих дней).
Какой вычет выбрать, чтобы оптимизировать налоговую нагрузку
Существует два основных вида вычетов, которые могут снизить налогообложение при продаже квартиры:
Вычет «На покупку нового жилья»
Если продавец в течение года после продажи приобретает новое жилое помещение, он может воспользоваться вычетом в размере
до 2 млн руб. До 2 млн рублей доход, полученный от продажи, считается не облагаемым налогом. Для этого необходимо:
- Оформить договор купли‑продажи нового жилья в течение 12 месяцев.
- Подать в налоговую декларацию с приложением договора и подтверждающих документов (квитанций, выписок из банка).
- Указать в декларации сумму вычета – до 2 млн руб.
Вычет «На уплату процентов по ипотеке»
Если продавец ранее оформлял ипотеку и уплатил проценты, он может вернуть часть уплаченного НДФЛ. Вычет составляет 13 % от суммы
уплаченных процентов, но не более 260 000 руб. При этом вычет применяется к текущей декларации, а не к прошлой.
Какой вычет выбрать?
В большинстве случаев выгоднее использовать вычет «На покупку нового жилья», так как он полностью покрывает прибыль от
продажи (до 2 млн руб.) и позволяет не платить НДФЛ вообще. Вычет «На уплату процентов» полезен лишь в том случае, если вы не планируете
реинвестировать полученные средства в новую собственность.
Пошаговый чек‑лист для покупателя квартиры в Кубинке
- Проверьте правовой статус объекта: отсутствие обременений, арестов, согласие всех совладельцев.
- Уточните кадастровую стоимость: она будет базой для расчёта налога на имущество.
- Согласуйте с продавцом порядок уплаты НДФЛ: кто будет удерживать налог (обычно покупатель) и какие вычеты будут применяться.
- Подготовьте документы для регистрации: паспорт, ИНН, договор купли‑продажи, справка о праве собственности продавца,
выписка из ЕГРН, согласие супруга (при необходимости). - Оплатите гербовый сбор и подайте заявление в Росреестр.
- Если вы планируете пользоваться налоговым вычетом, подайте декларацию 3‑НДФЛ в течение 30 дней после регистрации права.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Нужно ли платить налог на покупку квартиры в новостройке?
Нет, налог на покупку (НДФЛ) уплачивает только продавец. Покупатель обязан лишь оплатить гербовый сбор и, при необходимости, налог
на имущество после регистрации.
Можно ли получить вычет, если я продаю квартиру, а потом покупаю заграничную недвижимость?
Вычет «На покупку нового жилья» действует только при покупке недвижимости, находящейся в пределах РФ. При покупке за рубежом
вычет не предоставляется.
Какой срок действия «нулевой ставки»?
Нулевая ставка применяется к конкретной сделке и действует в течение 12 месяцев со дня её совершения, если выполнены условия
реинвестирования дохода.
Какие документы нужны для подтверждения освобождения от НДФЛ в случае наследства?
Нужно предоставить свидетельство о праве на наследство, выписку из реестра о переходе прав собственности, а также справку о том,
что наследник не пользовался квартирой более 3 лет.
Покупка квартиры в Кубинке в 2026 году требует внимательного подхода к налоговым вопросам. Главное – знать, какие
обязательства возлагаются на продавца и покупателя, какие категории продавцов могут воспользоваться освобождением от НДФЛ,
и как правильно оформить вычеты, чтобы «нулевая ставка» действительно стала нулевой. Следуя приведённому чек‑листу и
используя вычеты «на покупку нового жилья», вы сможете существенно снизить финансовую нагрузку и избежать неприятных сюрпризов
со стороны налоговых органов.
Если у вас остались вопросы, рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту или юристу,
специализирующемуся на сделках с недвижимостью в Москве.