Съем жилья на длительный период — это не просто сделка «плати и живи». Это договор, который вы будете исполнять месяцами, а иногда и годами. Чтобы не превратить новое гнездышко в головную боль, перед подписанием договора обязательно проверьте ключевые вещи. Ниже, подробный чек-лист, который поможет избежать 97 % типичных проблем.

Проверьте собственника и его право сдавать квартиру

1. Кто владелец? Попросите выписку из ЕГРН (бывшая ЕГРП). В ней указан единственный собственник или несколько совладельцев.
2. Согласие всех собственников. Если квартира в долевой собственности, каждый должен дать письменное согласие на сдачу жилья.
3. Наличие обременений. Убедитесь, что нет залога или ареста. Выписка из ЕГРН покажет это в разделе «Ограничения (обременения)».
4. Последствия приватизации. Некоторые квартиры, продаваемые или сдаваемые на вторичном рынке, были приватизированы в 90-х. В них могут быть прописаны несовершеннолетние, которые через 10–20 лет могут предъявить права. Запросите справку о зарегистрированных лицах в паспортном столе или через Госуслуги.

Убедитесь, что квартира юридически «чистая»

• Отсутствие прописанных жильцов. Даже если они «временно» выписались, через суд могут вернуться.
• Нет долгов за ЖКХ. Попросите последнюю квитанцию и сверьте суммы. Долги переходят к арендатору только по суду, но хозяин может потребовать их закрыть.
• Нет перепланировок без разрешения. Если стены снесены незаконно, суд может обязать вернуть всё «как было», вам придется съехать.

Осмотрите квартиру «вживую» — тщательно и со списком

Важно: фотографируйте всё, включая мелкие царапины. Фото с датой и временем — ваш лучший аргумент при возврате залога.

Внутреннее состояние

• Сантехника. Проверьте воду: напор, температура, сливается ли она быстро. Откройте все краны и сливные отверстия.
• Электрика. Включите все выключатели и розетки, проверьте автоматы в щитке (они не должны «прыгать» от чайника).
• Окна и балкон. Закройте — дуньте на щель. Если свистит, потребуйте проклеить или заменить уплотнители.
• Мебель и техника. Составьте актирующий протокол: плита, холодильник, стиралка, диван. Укажите модель и состояние.

Коммуникации

1. Интернет. Спросите, какой провайдер и можно ли подключить свою сеть. В некоторых домах «монополист» и тарифы кусаются.
2. Отопление. Зимой температура в квартире должна быть 18–20 °C. Спросите соседей или гляньте термометр.
3. Мусоропровод. Проверьте, не смердит ли на этаже. Забитый шлюз — частая причина тарканов.

Проверьте документы и условия договора

Поговорите с соседями и ЖЭКом

• Соседи сверху. Спросите, не затопили ли их когда-нибудь. Если да, потребуйте документы о восстановлении потолков.
• Управляющая компания. Узнайте, нет ли задолженности по капремонту и не планируется ли отключение воды на лето.

Сфотографируйте счетчики и составьте акт приема-передачи

Акт подписывают обе стороны в 2 экземплярах. Обязательные пункты:

1. Фото счетчиков воды, газа, электричества.
2. Количество ключей и пультов.
3. Состояние мебели: «без сколов», «есть пятно на диване 3 × 5 см».
4. Подписи и дата.

Закрепите договор в письменной форме и у нотариуса (по желанию)

Достаточно простой письменной формы, заверенной подписями. Нотариальное удостоверение нужно только, если:

• сумма свыше 1 млн ₽ в год;
• вы хотите официально прописаться и получить налоговый вычет (для ИП и самозанятых).

Короткий чек-лист перед подписанием

1. Есть ли выписка ЕГРН не старше 5 дней?
2. Все владельцы подписали согласие?
3. Составлен акт приема-передачи с фото?
4. Залог не превышает 2-х месяцев?
5. Коммуналка распределена по счетчикам?
6. Договор зарегистрирован в Росреестре (если срок > 1 года)?