В 2026 году купить квартиру в браке можно двумя способами: «по-семейному» (в долевую совместную собственность) или «по-деловому» (в индивидуальную собственность одного супруга)․ Важно понимать, что выбор режима влияет на будущие права, налоги и даже возможность продажи․ Ниже ‒ подробная инструкция с учетом последних изменений законодательства и практики Росреестра․
Определяем правовой режим будущей квартиры
Совместная долевая собственность (по умолчанию)
- Если договор ДДУ или купли-продажи подписывают оба супруга, квартира автоматически записывается как совместная долевая (½ + ½ или другие доли)․
- При продаже в будущем потребуется нотариальное согласие второго супруга, даже если он не указан в ЕГРН․
Индивидуальная собственность одного супруга
- Квартира оформляется на одного человека, если:
- деньги взяты из его личных средств (например, подарок родителей + выписка из банка);
- оформлен брачный договор, где квартира закреплена за ним;
- второй супруг подписывает нотариальное согласие на такой режим․
- Тогда согласие на будущие сделки не потребуется, но при разводе квартира может оспариваться, если не доказано происхождение денег․
Подготовительный этап: документы и деньги
Обязательный перечень
| Документ | Кому нужен | Комментарий |
|---|---|---|
| Паспорт РФ обоих супругов | всем | действующий, прописка не имеет значения |
| Свидетельство о браке | всем | если фамилия изменена – подтверждать нет нужды |
| Выписка из ЕГРН на объект | покупателю | не старше 5 дней на день подписания |
| ДДУ/договор купли-продажи (проект) | покупателю | в 2 экземплярах |
| Документы о происхождении денег | покупателю | справка 2-НДФЛ, выписка по счету, дарственная и т․д․ |
Если используется ипотека
- Банк потребует обязательное нотариальное согласие супруга, даже если квартира оформляется на одного․
- При разводе долговые обязательства делятся пополам, если кредит брали в браке․
Как оформить нотариальное согласие супруга
Когда оно точно нужно
- Квартира покупается на одного супруга, но деньги взяты из общего бюджета․
- Один супруг подписывает ДДУ один, а второй дает согласие на переход права․
- Банк требует дополнительное подтверждение при ипотеке․
Пошаговая инструкция
- Записаться к любому нотариусу (Москва, МО или регион)․
- Прийти обоими с паспортами и свидетельством о браке․
- Нотариус оформляет единый документ «Согласие на совершение сделки»․ Срок действия – 6 месяцев․
- Оплатить госпошлину 500–1 000 ₽ + технические услуги (в среднем 1 500–2 000 ₽ в Москве)․
Образец формулировки
«Я, [ФИО супруга], паспорт [данные], даю свое нотариально удостоверенное согласие на приобретение в индивидуальную собственность моего супруга [ФИО] квартиры по адресу …»
Регистрация права собственности в Росреестре
Куда подавать
- МФЦ «Мои документы»;
- Единый фронт-офис Росреестра онлайн (gosuslugi․ru → «Регистрация недвижимости»)․
Что указывать в заявлении
| Поле в заявлении | Заполняем, если… |
|---|---|
| «Форма собственности» | «Совместная долевая» или «Индивидуальная» |
| «Супруг/супруга» | обязательно указать ФИО и паспортные данные |
| «Приложения» | добавляем нотариальное согласие (если нужно) |
Сроки и стоимость 2026
- Обычная подача – 7 рабочих дней, госпошлина 2 000 ₽ за объект․
- Электронная – 5 дней, плюс 30 % скидка на госпошлину․
Распространённые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствия | Как исправить |
|---|---|---|
| Не оформили согласие супруга | Росреестр зарегистрирует, но при разводе квартира делится | подписать брачный договор или согласие нотариально |
| Деньги взяли из общего счёта, но оформили на одного | возможен иск о признании доли второго супруга | подготовить выписку о происхождении средств |
| Согласие просрочено (> 6 мес․) | Росреестр может отказать в регистрации | продлить документ у нотариуса заново |
Чек-лист перед подписанием ДДУ/договора
- ☐ Проверена застройщика (отчёт Федресурса + реестр долевого строительства)․
- ☐ Выбран режим собственности: совместная/индивидуальная․
- ☐ Подготовлены документы на деньги․
- ☐ Согласие супруга нотариально оформлено (если требуется)․
- ☐ Ипотечное одобрение получено и согласие банка есть․
- ☐ Резервирована дата у нотариуса для подписи сделки․
Если квартира покупаеться в браке:
- по умолчанию – совместная долевая собственность;
- чтобы было иначе – нужен брачный договор или нотариальное согласие;
- Росреестр в 2026 году не требует согласие для регистрации, но это не защищает от будущих споров;
- ипотечные банки – всегда требуют согласие супруга․
Планируйте заранее, консультируйтесь с юристом и закрывайте все риски нотариально – тогда квартира будет именно той, какой вы её задумали․