Дата публикации:  г.

Что такое объект незавершённого строительства (ОНС)?

Согласно Градостроительному кодексу РФ (п. 10 ст. 1), объект незавершённого строительства – это здание, сооружение или строение, возведение которого не завершено. ОНС относится к недвижимости, поэтому имеет прочную связь с землёй и подлежит кадастровому учёту;

Правовая база, регулирующая ОНС

• ГК РФ ст. 239.1 – порядок отчуждения ОНС при прекращении аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
• ГК РФ ст. 287.1 (введена ФЗ от  № 430‑ФЗ) – возникновение права собственности на ОНС при их создании.
• ГК РФ ст. 55.34 (ФЗ от  № 447‑ФЗ) – основания отнесения объектов, построенных за счёт бюджетных средств, к незавершённым объектам капитального строительства.
• ФЗ от  № 218‑ФЗ – особенности правового режима ОНС, находящихся в долевой собственности.
• ФЗ от  № 315‑ФЗ – порядок снятия с государственного кадастрового учёта при прекращении существования ОНС.
• Постановления Пленума Верховного Суда РФ (23 июня 2015 г., пункт 25) – критерии признания ОНС «недвижимым имуществом» (наличие завершённого фундамента и др.).

Почему объект может остаться незавершённым?

Самыми распространёнными причинами являются:

1. Финансовые затруднения застройщика (банкротство, нехватка средств).
2. Споры с подрядчиками или поставщиками.
3. Изменения в градостроительном плане, отказ в выдаче разрешения.
4. Нарушения в оформлении земельных отношений (отказ в аренде, изъятие участка).
5. Непредвиденные обстоятельства (естественные катастрофы, санкции и т.п.).

Что можно сделать с ОНС?

Оформить право собственности и поставить объект на кадастровый учёт

Регистрация ОНС в ЕГРН делает его оборотоспособным – его можно продавать, дарить, использовать в качестве залога.

• Подготовьте технический план (проект) в соответствии с Приказом МЭР № 953.
• Соберите пакет документов:
  • Договор долевого участия (ДДУ) или иной договор, подтверждающий ваши обязательства.
  • Акт выполненных работ (фундамент, каркас, крыша и т.п.).
  • Свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор аренды.
  • Разрешительные документы (разрешение на строительство, согласования).
• Обратитесь в Росреестр с заявлением о постановке ОНС на кадастровый учёт (ст. 25 закона 122‑ФЗ от ).
• После получения кадастрового номера подайте заявление в МФЦ о регистрации права собственности.

Продать или передать объект

Если вы не планируете завершать строительство, можно:

• Продать долю в ОНС (только если объект может быть индивидуализирован – см. ФЗ от  № 218‑ФЗ).
• Передать объект в дар или по наследству (требуется предварительная регистрация).
• Заключить договор аренды уже готовой части (например, фундамент) с условием дальнейшего завершения застройщиком.

Завершить строительство

Для этого необходимо:

1. Оценить финансовую нагрузку и привлечь инвесторов (в т.ч. банковский кредит).
2. Получить актуальные разрешения (если они утратили силу).
3. Согласовать проект с органами архитектурного контроля.
4. Заключить договоры с подрядчиками и контролировать их исполнение;
5. После завершения оформить ввод в эксплуатацию и окончательную регистрацию.

Ликвидировать объект (признание недостроя)

Если завершить строительство невозможно, возможна юридическая ликвидация:

• Обратиться в суд с требованием признать объект «незавершённым» и изъять его из кадастрового учёта.
• Суд может разрешить продажу ОНС на публичных торгах (ГК РФ ст. 239.1) – выручка распределяется между кредиторами.
• Учитывайте налоговые последствия: налог на прибыль может быть начислен на «незавершённый» объект (пример из практики 2025 г., когда суд отказал в учёте расходов); При перепродаже объект часто оценивают ниже вложенных средств.

Консолидация и «законсервирование»

Для избежания штрафов и налоговых рисков объект можно «законсервировать»:

1. Подать в орган местного самоуправления заявление о приостановке строительных работ.
2. Оформить документ о сохранении текущего состояния (акт технического состояния).
3. Получить разрешение на временное хранение (необходима страховка от стихийных бедствий).

Пошаговый алгоритм действий для собственника ОНС

1. Анализ правового статуса. Проверьте наличие ДДУ, договоров аренды, разрешений.
2. Определите цель. Продажа, завершение строительства, ликвидация или консервирование.
3. Соберите документы. Технический план, акты выполненных работ, договоры, выписки из реестра.
4. Постановка на кадастровый учёт. Подача в Росреестр (если планируете продавать или оформлять право собственности).
5. Регистрация права собственности. Через МФЦ или онлайн‑портал Росреестра.
6. Вариант завершения строительства. Привлечение инвестиций, заключение новых договоров, получение разрешений.
7. Вариант продажи/аренды. Оценка рынка (учитывайте, что ОНС обычно оценивается ниже полной стоимости готового объекта).
8. Вариант ликвидации. Обращение в суд, проведение публичных торгов.
9. Налоговое планирование. Консультация с бухгалтером: учёт расходов, возможные налоговые обязательства.
10. Контроль исполнения. Регулярно проверяйте статус в ЕГРН и в налоговых органах.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли регистрировать каждый недострой?

Регистрация обязательна, если объект подпадает под действие законов о кадастровом учёте (например, если на нём уже возведён фундамент или каркас). Без регистрации нельзя реализовать объект в порядке, предусмотренном ГК РФ.

Можно ли оформить право собственности до завершения строительства?

Да. По ст. 287.1 ГК РФ право собственности возникает уже в момент создания ОНС, но для полной юридической силы требуется постановка на кадастровый учёт и регистрация в ЕГРН.

Как избежать налоговых проблем при продаже ОНС?

Не учитывайте затраты на «ликвидированное» строительство в расходах (см. практика 2025 г., где суд отказал в учёте таких расходов). При продаже оформляйте договор купли‑продажи с указанием статуса ОНС, а выручку правильно декларируйте.

Что происходит, если земельный участок арендован у государства и договор аренды прекращён?

Согласно ст. 239.1 ГК РФ, объект может быть изъят у собственника и продан на публичных торгах. Поэтому важно своевременно продлевать аренду либо оформить право собственности на землю.

Какие документы нужны для признания ОНС «незавершённым» в суде?

Акт о выполненных работах, технический план, договоры, справки о невозможности завершения строительства (например, банкротство застройщика), а также решение налоговых органов о начислении налогов (для подтверждения финансовых последствий).

Незавершённое строительство – это не «мертвая» недвижимость, а актив, который можно привести в оборот, продать, завершить или ликвидировать в соответствии с действующим законодательством. Ключ к успеху – своевременная правовая оценка, правильное оформление кадастрового и регистрационного статуса, а также продуманный финансовый план.

При возникновении сложных ситуаций (банкротство застройщика, споры с подрядчиками, налоговые претензии) рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу, специализирующемуся на недвижимости и долевом строительстве.

Автор: юридический отдел «Строй‑Права», 2026 г.