Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.
Продажа недвижимости — это не только получение денег, но и возникновение налоговых обязательств. Ниже разберёмся, кто обязан платить НДФЛ, как рассчитать налог, какие льготы применимы и как правильно подать декларацию 3-НДФЛ.

Когда возникает налог после продажи квартиры?

Налог платится только с прибыли, полученной от продажи. Обязанность появляется:

Если квартира находилась в собственности менее минимального срока владения.
Если сумма дохода от продажи превышает сумму приобретения или имущественный вычет.

Минимальный срок владения в 2026 году

Как получена квартира	Минимальный срок
Наследство, дар от близкого родственника, приватизация, рентная пожизненная	3 года
Все остальные случаи (купля-продажа, долевое участие, обмен и др.)	5 лет

Если срок владения больше — НДФЛ не платится и декларацию 3-НДФЛ подавать не требуется.

Как рассчитать налог к уплате

Формула

НДФЛ = (Доход от продажи − Льгота) × 13 %

Доход = цена по договору купли-продажи, но не ниже 70 % кадастровой стоимости (если кадастровая стоимость выше).

Два способа уменьшить налогооблагаемую базу

Имущественный вычет — 1 000 000 руб. в год на все объекты недвижимости.

Пример: продали квартиру за 2 300 000 руб., вычет 1 000 000 руб. → налог с 1 300 000 руб.
Реальные документированные расходы — стоимость покупки + ремонт (если есть чеки).

Пример: купили за 1 800 000 руб., продали за 2 300 000 руб. → налог с 500 000 руб.

Можно выбрать только один способ, тот, который выгоднее.

Календарь действий после продажи

Этап	Сроки	Что делать
Определить срок владения	В день подписания акта приёма-передачи	Сравнить дату регистрации права собственности с датой продажи.
Посчитать сумму налога	В течение 10 дней после получения денег	Выбрать вычет или расходы, подсчитать НДФЛ.
Заполнить форму 3-НДФЛ	До 30 апреля 2027 года (за 2026 год)	Использовать онлайн-сервис «Личный кабинет налогоплательщика» или программу «Декларация 2026».
Подать декларацию	До 30 апреля 2027 г.	Отправить через ЛК, МФЦ, Почту России (ценным письмом) или подать лично в ИФНС.
Оплатить налог	До 15 июля 2027 г.	Оплатить по квитанции с указанными реквизитами (УИН генерируется автоматически в кабинете).

Пошаговая инструкция по заполнению 3-НДФЛ онлайн

Шаг 1. Подготовка документов

Паспорт гражданина РФ.
Договор купли-продажи.
Акт приёма-передачи (может быть отдельным документом).
ЕКД (выписка ЕГРН) или свидетельство о праве собственности.
Чеки/договоры на ремонт (если применяете расходы).
Данные о кадастровой стоимости (через Росреестр).

Шаг 2. Вход в сервис ФНС

Переходим на lkfl2.nalog.ru, авторизуемся через Госуслуги.

Шаг 3. Создание декларации

Раздел «Жизненные ситуации» → «Подача 3-НДФЛ».
Выберите год 2026.
Система автоматически заполнит доходы по 2-НДФЛ (если вы работали по трудовому договору). Удалите лишние строки, оставив только продажу недвижимости.
В разделе «Доходы от продажи» укажите:
- Объект — «Недвижимость».
- Тип — «Квартира».
- Дата поступления денег.
- Сумма дохода (по договору).
- Кадастровая стоимость × 0,7 (если выше фактической цены).
Выберите способ уменьшения базы:
- 1 000 000 руб., если нет документов на расходы.
- «Реальные расходы», если есть чеки/договоры.
Система автоматически рассчитает налог.

Шаг 4. Подписание и отправка

Декларацию можно подписать КЭП (квалифицированной электронной подписью) или получить код из СМС. Отправка происходит мгновенно; квитанция приходит на почту.

Частые ошибки и лайфхаки

Ошибка: использование даты договора вместо даты поступления денег.
Правильно: в декларации указывается день, когда деньги пришли на расчётный счёт.
Ошибка: забыть о 70 % кадастровой стоимости.
Проверьте: если договор 1,5 млн, а 70 % кадастра 2 млн, указывайте 2 млн дохода.
Лайфхак: если квартира приобреталась в долях и доли продавались постепенно, вычет делится пропорционально.
Лайфхак: при продаже нескольких объектов за год вычет 1 000 000 руб. распределяется между ними.

Что будет, если не подать декларацию или не заплатить?

Нарушение	Штраф
Не подали 3-НДФЛ	5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 % и не менее 1 000 руб.
Не заплатили налог	20 % от суммы (умышленное уклонение, 40 %), плюс пени (1/300 ставки ЦБ за каждый день).

После продажи квартиры важно:

Убедиться, что вы подпадаете под уплату НДФЛ.
Выбрать выгодный способ уменьшения базы (вычет или расходы).
Не позднее 30 апреля 2027 года подать декларацию 3-НДФЛ.
Оплатить налог до 15 июля 2027 года.

Важно: если вы не уверены в расчётах, обратитесь к налоговому консультанту или воспользуйтесь бесплатной консультацией в ИФНС через сервис «Онлайн-инспектор».