Часто продавцы жилья сталкиваются с предложением «оформить по минимальной цене», в договоре купли-продажи указывают стоимость ниже рыночной или даже ниже кадастровой. Это делается для того, чтобы уменьшить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости, в особенности если собственник владеет квартирой менее минимального срока (3 или 5 лет). Но что действительно произойдёт, если цену занизить, и какие риски несут стороны сделки? Разбираемся подробно.

Зачем вообще занижают стоимость?

• Избежание НДФЛ. Если квартира продаётся раньше 3–5 лет владения, продавец должен заплатить 13 % с разницы между ценой продажи и ценой покупки (или 1 млн рублей вычета).
• Снижение налоговой базы при «дарении» долей. Иногда заниженную цену прячут в договоре дарения «с символической платой».
• Экономия на нотариальном тарифе. Размер госпошлины и нотариального тарифа зависит от цены сделки.

Однако экономия может обернуться большими потерями, если сделка попадёт в поле зрения налоговой или судебных органов.

Какие последствия ждут продавца

Доначисление НДФЛ и пени

ФНС с 2021 года автоматически сравнивает цену в договоре с кадастровой стоимостью; Если договорная цена < 70 % от кадастровой, налог рассчитывают по формуле:

Налог = (0,7 × кадастровая стоимость – 1 000 000 ₽) × 13 %

Если продавец уже заплатил меньше, инспекция доначислит недостающую сумму и пени (≈ 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки).

Штраф 20–40 % от недоимки

По статье 122 НК РФ за занижение налоговой базы налоговая вправе оштрафовать на 20 % (умышленное занижение — 40 %).

Проверки и судебные разбирательства

Если ФНС заподозрит схему, начнётся выездная проверка. В тяжёлых случаях дело могут передать в Следственный комитет по ст. 198 УК РФ (уклонение от уплаты налогов в крупном размере).

Какие риски у покупателя

1. Оспаривание сделки. Если продавец окажется банкротом или его кредиторы докажут, что квартира продана «за бесценок», договор могут признать недействительным.
2. Потеря права на вычет. При покупке жилья покупатель может вернуть 13 % от суммы в договоре, но не более 260 000 ₽. Если в договоре 1 млн, вычет составит всего 130 000 ₽.
3. Сложности при продаже. Когда покупатель захочет продать квартиру, у него в договоре будет «низкая» цена, а значит — высокий «виртуальный» доход и большой НДФЛ.

Лайфхаки: как законно снизить налог без занижения цены

• Документальные расходы. Уменьшите базу на сумму подтверждённых расходов (покупка, ремонт, проценты по ипотеке). Подойдут чеки, договоры, акты.
• Налоговый вычет 1 млн ₽. Если нет документов на расходы, вычтите фиксированный миллион.
• Продажа после 3–5 лет. Просто подождите минимальный срок владения, и налога не будет вовсе.
• Контракт переуступки доли. При долевой продаже каждый собственник продаёт свою долю отдельно и применяет вычет по 1 млн ₽ каждый.
• Нетиповые схемы: предварительный договор + задаток. Часть денег оформляют как задаток и вносят в акт приёма-передачи — в договоре купли-продажи фиксируют уже «чистую» цену. Но это сложно и требует юриста.

Краткий чек-лист перед сделкой

Занижение стоимости квартиры, это не экономия, а мина замедленного действия. Продавец рискует налоговыми претензиями и штрафами, а покупатель — потерей денег и имущества. Лучше потратить время на подготовку документов и консультацию с юристом, чем потом судиться с ФНС или третьими лицами.

Помните: честная сделка — это спокойствие на долгие годы.