Актуально на
Когда НДФЛ вообще не платится
Согласно последним изменениям 2026 года, существует ряд ситуаций, когда продавец квартиры законно освобождается от уплаты налога:
- Минимальный срок владения 5 лет — если вы приобрели квартиру после и продали её спустя 5 или более лет․
- Льготный срок 3 года — сохраняется для:
- квартир, полученных по наследству или в дар от близких родственников;
- жилья, приватизированного или переданного по договору ренты;
- единственного жилого помещения, проданного до 2024 года (правило «единственной квартиры»)․
- Нулевая база по вычету — если сумма продажи ≤ 1 млн руб․ или вы документально подтвердили расходы на приобретение ≥ цены продажи․
Когда придётся платить НДФЛ
Если ни одно из условий выше не выполнено, налог рассчитывается по прогрессивной шкале:
- Доход до 2,4 млн руб․, 13 %․
- Свыше 2,4 млн руб․ — 15 % на превышение․
Пример: продали квартиру, владея ею 2 года, за 4 млн руб․ Без подтверждённых расходов налог составит:
(4 000 000 – 1 000 000 вычет) × 13 % = 390 000 руб․
Последствия неуплаты НДФЛ
3․1 Штрафы и пени
| Нарушение | Размер санкций |
|---|---|
| Не подана декларация 3-НДФЛ | 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки (макс․ 30 %, мин․ 1 000 руб․) |
| Налог не уплачен | 20 % от суммы (40 % при умышленном уклонении) + пени 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки |
| Скрытие дохода > 2,7 млн руб․ | Уголовная ответственность по ст․ 198 УК РФ (штраф до 300 000 руб․ или арест до 6 мес․) |
3․2 Как ФНС узнаёт о сделке
- Росреестр автоматически передаёт сведения о переходе права собственности․
- Банки сообщают о поступлении крупных сумм на счёт․
- С 2025 года работает обмен данными с нотариусами и МФЦ в режиме онлайн․
Что делать, если вы уже не платили
- Самостоятельно подайте уточнённую декларацию 3-НДФЛ через «Личный кабинет налогоплательщика» до того, как налоговая направит требование․
- Оплатите налог и пени — размер штрафа в этом случае снизится до 1/5 от изначального․
- Используйте налоговый вычет: если вы купили новое жильё в том же году, можно зачесть вычет на покупку (до 260 000–390 000 руб․)․
Как легально снизить или обнулить НДФЛ
- Документальные расходы: предъявите договор купли-продажи, чеки, выписки из ЕГРН, подтверждающие затраты на покупку и ремонт․
- Инвестиционный вычет: если средства от продажи вложены в ИИС или облигации федерального займа, налоговая база может быть уменьшена․
- Раздел долей: при продаже доли каждый собственник получает 1 млн вычета на свою часть․
Пошаговый алгоритм для продавца в 2026 году
- 30 апреля — последний день подачи 3-НДФЛ за 2025 год․
- 15 июля — крайний срок оплаты налога․
- Сразу после сделки — соберите документы: ДКП, ЕГРН, платёжки, чеки․
- Через Госуслуги, отправьте декларацию онлайн и проверьте начисления в личном кабинете ФНС․
Главные советы на 2026 год
Проверьте дату регистрации права собственности, зафиксирована в выписке ЕГРН․
Если срок владения «подпирает» 3-5 лет, подождите пару месяцев до полного срока — и налога не будет․
Сохраняйте все чеки на покупку и ремонт, они могут «обнулить» доход․
Не верьте «серым» схемам: занижение цены в договоре приведёт к штрафу и проблемам с покупателем․