Продажа квартиры или дома в России часто сопровождается вопросом о налогообложении.
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с продажи недвижимости может составлять 13 % от разницы между ценой продажи и ценой приобретения.
Однако в ряде случаев закон предоставляет полное освобождение от налога.
В статье подробно рассматриваются правила, сроки владения и условия, при которых налог платить не нужно, а также способы расчёта и практические рекомендации.

Основные положения Налогового кодекса РФ

Согласно статье 222.1 Налогового кодекса РФ налог уплачиваеться, если:

• Собственник владел объектом недвижимости менее 5 лет (общий срок),
• При этом объект не является единственным жильём продавца, либо не соблюдены другие льготные условия.

Для единственного жилья минимальный срок владения снижен до 3 лет.
Это правило действует независимо от того, как объект был получен (покупка, дарение, наследство, приватизация).

Что считается «единственным жильём»?

Единственным жильём считается любой жилой объект (дом, квартира, комната), если у человека нет другого жилого помещения в собственности, а также нет доли в таком помещении.
При этом:

1. Если у супруга/супруги есть другое жильё, но у вас его нет – вы всё равно считаете объект единственным (каждый из супругов рассматривается отдельно).
2. Для семей с двумя и более несовершеннолетними детьми срок владения может быть сокращён, о чём см. ниже.

Сроки владения, при которых налог не взимается

Специальные случаи, когда налог не взимается даже при сроке владения < 3 года

• Дарение или наследство. Если жильё было получено в подарок от близкого родственника, в наследство, по договору ренты или в результате приватизации, налог не начисляется после трёх лет владения.
• Семьи с детьми. Начиная с 2022 года, семьи, у которых есть два и более несовершеннолетних ребёнка, могут продать единственное жильё без налога независимо от срока владения.
• Усыновлённые дети. Закон трактует усыновление как наличие ребёнка, поэтому льгота применяется так же, как и к биологическим детям.
• Реинвестирование. Если в течение 90 дней до продажи предыдущего жилья покупается новое (или уже куплено), то минимальный срок владения для первого объекта считается заново – 3 года для единственного жилья и 5 лет для остальных.

Как рассчитать налог, если льгота не применяется

Формула расчёта простая:

Налог = (Цена продажи – Цена покупки – Применимые вычеты) × 13 %
 

Где применимые вычеты включают:

• Расходы на ремонт и улучшения, подтверждённые документально;
• Комиссию агенту и нотариальные сборы (при условии, что они были уплачены продавцом);
• Имущественный вычет – 250 000 руб. (в 2025–2026 годах, если срок владения превышает 5 лет; при 3‑летнем сроке – 250 000 руб. только для единственного жилья).

Пример расчёта:

1. Квартира куплена в 2020 году за 3 000 000 руб.
2. Продана в 2026 году за 5 000 000 руб.
3. Расходы на ремонт – 400 000 руб.
4. Имущественный вычет – 250 000 руб.
5. Налогооблагаемая база = 5 000 000 – 3 000 000 – 400 000 – 250 000 = 1 350 000 руб.
6. Налог = 1 350 000 × 13 % = 175 500 руб.

Пошаговая инструкция по продаже единственного жилья без налога

1. Проверьте статус недвижимости. Убедитесь, что у вас нет другого жилого помещения или доли в нём.
2. Определите срок владения. Считайте от даты регистрации права собственности в Росреестре.
3. Уточните наличие льготных условий. (дети, дарение, наследство, приватизация).
4. Подготовьте документы. Выписка из ЕГРН, договор купли‑продажи, справка о составе семьи (для семейных льгот).
5. Подайте декларацию. Если налог всё же начислен, декларацию по форме 3‑НДФЛ нужно подать в течение 30 дней после продажи.
6. Оплатите налог или получите освобождение. При наличии льготы налог не уплачивается, но декларация всё равно подаётся (подтверждающая отсутствие налога).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если я владел единственным жильём 2 года и у меня двое детей?

Нет. Семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми освобождаются от налога независимо от срока владения.

Как считается срок владения, если жильё получено в подарок?

Считается с даты государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре. После 3 лет такой объект считается проданным без налога (при условии, что он является единственным жильём).

Что делать, если у одного из супругов срок владения меньше 3 лет, а у другого – больше?

Для единственного жилья каждый из супругов рассматривается отдельно. Если хотя бы один из супругов владел объектом менее 3 лет и не подпадает под льготы, налог будет начислен только с его доли.

Можно ли избежать налога, продав сразу после покупки, если сразу же куплю другое жильё?

Нет. При покупке нового жилья в течение 90 дней до продажи предыдущего, срок владения «обнуляется», и минимальный период (3 года для единственного жилья) начинаеться заново.

Какие изменения в законе планируются в 2026 году?

Согласно официальным сообщениям, с 2026 года в Налоговый кодекс будут внесены поправки, расширяющие льготы для семей с детьми и для получателей недвижимости по наследству. Точные детали пока уточняются, но базовый срок в 3 года для единственного жилья сохраняется.

Практические рекомендации продавцу

• Планируйте продажу заранее. Если срок владения ещё не достигнут, оцените возможность получения льгот (дети, дарение).
• Сохраняйте все документы о расходах. Квитанции за ремонт, комиссии, нотариальные сборы могут уменьшить налоговую базу.
• Консультируйтесь с налоговым специалистом. При сложных ситуациях (совместное владение, несколько объектов) профессиональная помощь спасёт от ошибок.
• Не откладывайте подачу декларации. Пропуск срока может привести к штрафам и пени.

Продать единственное жильё без уплаты налога в России можно, если соблюдены два ключевых условия:

1. Срок владения – минимум 3 года (или любой срок, если действуют специальные льготы, например, наличие двух и более несовершеннолетних детей).
2. Отсутствие другого жилого помещения у продавца.

При наличии дарения, наследства, приватизации или семейных льгот срок владения может быть сокращён или вовсе не требоваться.
Точное соблюдение требований и правильное документальное оформление позволяют избежать лишних финансовых расходов и провести сделку максимально выгодно.

Если у вас остались вопросы или требуется индивидуальная консультация, обращайтесь к квалифицированному налоговому консультанту – это поможет избежать ошибок и сэкономить деньги.

Дата публикации: 18 апреля 2026 года. Информация актуальна на момент написания и основана на официальных источниках ФНС России, а также на публикациях СМИ за 2022‑2026 годы.