Краткий ответ: в большинстве случаев — не менее 5 лет․ Однако с 2026 г․ действуют два важных исключения: по наследству, в дар или приватизация — достаточно 3 года, а если продавец владеет только одним жильём, также 3 года․ Ниже разберём все нюансы․
Основное правило: «пятилетка»
С г․ Налоговый кодекс РФ установил минимальный срок владения недвижимостью, после которого доход от продажи освобождается от НДФЛ (13 %)․ В общем случае это 5 лет непрерывного владения․
- Важно: срок исчисляется со дня, когда право собственности было зарегистрировано в Росреестре․
- Если квартира покупалась на вторичном рынке, счёт идёт с даты внесения записи в ЕГРН․
- Если квартира получена по ДДУ — с даты оформления права собственности, а не с момента подписания акта приёма-передачи․
Когда достаточно 3 года
В 2022–2025 гг․ Госдума внесла серию поправок, которые коснулись сроков владения․ На 2026 г․ действуют следующие исключения, при которых налог не платится после 3 лет владения:
- Приватизация
Квартира была приватизирована по договору передачи или решению органа местного самоуправления․ Срок отсчитывается с даты регистрации права․ - Наследование или дар
Жильё перешло по завещанию или договору дарения от члена семи (родителей, детей, братьев/сестёр, дедов/бабок, внуков)․ Срок начинается со дня открытия наследства (дата смерти наследодателя) или регистрации дара․ - Единственное жильё (новое исключение с 2023 г․)
Если на момент продажи у продавца нет другой квартиры/доли в собственности, и он владеет продаваемой более 3 лет, налог не начисляется․ Это правило применяется к сделкам, заключённым после ․
Пример: Вася купил квартиру в марте 2023 г․ В июне 2026 г․ он её продал․ В июле 2026 г․ он купил новую квартиру․ Поскольку на момент продажи у него была только одна квартира, он освобождается от НДФЛ․
Как считается «непрерывное владение»
Даже разрыв в 1 день обнуляет срок․ Исключения:
- Если квартира была переоформлена между супругами в процессе развода или вступления в наследство — срок не прерывается․
- Перерегистрация по наследству или дару между членами семьи также сохраняет непрерывность․
Порядок действий при продаже до истечения срока
- Заполняем 3-НДФЛ за год продажи (до 30 апреля следующего года)․
- Можно уменьшить налоговую базу на:
- Вычет 1 млн руб․, если нет подтверждающих документов о расходах․
- Фактические расходы на покупку (договор купли-продажи, чеки, выписка из ЕГРН)․
- Оплачиваем налог до 15 июля следующего года․
Калькулятор быстрого расчёта
Узнайте, платите ли вы налог, задав 3 параметра:
- Дата регистрации права․
- Дата продажи․
- Источник получения (покупка, приватизация, дар, наследство)․
Если разница ≥ 5 лет (или 3 года в указанных исключениях) — налог не требуется․
| Способ получения квартиры | Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ |
|---|---|
| Покупка на вторичном рынке | 5 лет |
| ДДУ/новостройка | 5 лет |
| Приватизация | 3 года |
| Дар или наследство от члена семьи | 3 года |
| Единственное жильё (с 2023 г․) | 3 года |
Частые вопросы
Вопрос: Квартира досталась по наследству в 2025 г․ Когда можно продать без налога?
Ответ: С 2028 г․ (3 года со дня смерти наследодателя)․
Вопрос: У меня в собственности 2 квартиры: одна куплена в 2022 г․, вторая получена в дар от родителей в 2024 г․ Какой срок?
Ответ: Первая — 5 лет (2027 г․)․ Вторая — 3 года (2027 г․, т․к․ дар от члена семьи)․