В 2026 году в России действуют обновлённые правила, которые позволяют большинству собственников продавать квартиру без уплаты НДФЛ уже через минимальный срок владения. Ниже — подробная инструкция, когда налог не платится, когда всё-таки придётся «отдать государству» 13 %, и какие есть легальные способы снизить платёж.
Какой минимальный срок владения освобождает от НДФЛ в 2026 году?
С 01 января 2021 года в Налоговый кодекс РФ внесены изменения, которые продолжают действовать и в 2026-м. В зависимости от того, как именно вы получили квартиру, сроки различаются:
- 3 года — если жильё:
- получено по договору дарения от близкого родственника (родители, дети, братья/сёстры, дед/бабка, внуки);
- получено в наследство;
- передано по договору ренты или пожизненного содержания;
- приватизировано из государственного/муниципального фонда;
- является единственным объектом недвижимости на момент продажи (включая доли).
- 5 лет — во всех остальных случаях, включая покупку на рынке (долевое участие, вторичное жильё и т.д.).
Важно: если квартира куплена после , то для расчёта срока берётся дата полной регистрации права собственности в Росреестре (не дата ДДУ и не дата получения ключей).
Как именно считаются годы: примеры
Пример 1. Куплена в ипотеку 15 марта 2023 года
Если вы продаёте 15 марта 2026 года, прошло ровно 3 года. Однако это не освобождает от НДФЛ, потому что покупка не относится к «льготным» основаниям. Следовательно, нужно ждать 5 лет, продажа без налога возможна только после 15 марта 2028 года.
Пример 2. Получена в наследство 01 июня 2023 года
Дата вступления в права, день смерти наследодателя. Значит, уже 01 июня 2026 года можно продавать без уплаты НДФЛ, поскольку срок владения = 3 года.
Что изменилось в Налоговом кодексе в 2026 году?
Госдума в третьем чтении (закон уже подписан президентом РФ) внесла ряд «смягчающих» поправок, которые начали применяться с 01 января 2024 и продолжают действовать в 2026-м:
- Единственное жильё — теперь критерий проверяется не только на момент продажи, но и на дату покупки нового жилья в течение 90 дней до продажи старого. Это защитило «цепочки» обменов.
- Возможность снизить налогооблагаемую базу на расходы по покупке нового жилья в тот же налоговый период (взаимозачёт).
- Для регионов введён понижающий коэффициент 0,7, если кадастровая стоимость выше фактической цены продажи. Теперь по умолчанию берётся максимальная из двух величин, но регион может снизить коэффициент до 0,5.
Как посчитать налог, если срок всё-таки не прошёл
- Вариант 1. Имущественный вычет — вычитаем 1 000 000 ₽ из дохода от продажи.
- Вариант 2. Расходный вычет — вычитаем фактические расходы на покупку (документы обязательны: ДКП, платёжки, чеки).
Пример расчёта
Продали квартиру за 6 000 000 ₽, купили за 5 200 000 ₽, владели 2 года. База = 6 000 000 – 5 200 000 = 800 000 ₽. Налог = 800 000 × 13 % = 104 000 ₽;
Список документов, которые пригодятся в налоговой
- Договор купли-продажи (при покупке и продаже).
- Квитанции, выписки, чеки — подтверждение расходов.
- Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
- 3-НДФЛ (если нужно отчитаться).
Чек-лист: продаём без налога
Шаг 1. Проверяем дату регистрации права собственности в ЕГРН.
Шаг 2. Смотрим, относится ли объект к «льготным» основаниям (доля, приватизация, наследство и т.д.).
Шаг 3. Уточняем, что квартира — единственное жильё (если нужен 3-летний срок).
Шаг 4. Если срок не прошёл — выбираем вычет (1 млн ₽ или фактические расходы).
Шаг 5. Подаём 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, если всё-таки есть налог.
Краткий ответ на главный вопрос
Если купили квартиру на обычных рыночных условиях после → продать без налога можно через 5 лет владения.
Если квартира получена по льготному основанию (наследство, приватизация, дарение, единственное жильё) → достаточно 3 года.
Информация актуальна на 19 апреля 2026 года. Перед сделкой проконсультируйтесь с квалифицированным юристом или налоговым инспектором: региональные коэффициенты и новые законодательные инициативы могут внести коррективы.