Краткий ответ: если квартира была подарена близким родственником, продать её без уплаты НДФЛ можно через 3 года с момента регистрации права собственности в Росреестре.
Для всех остальных случаев (дарение от постороннего человека) минимальный срок владения составляет 5 лет.
Почему важен срок владения?
Срок владения определяет, облагается ли доход от продажи недвижимости налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13 % (15 % для доходов свыше 5 млн ₽).
Если вы продадите квартиру до истечения минимального срока, придётся:
- заполнить декларацию 3-НДФЛ;
- уплатить налог с разницы между ценой продажи и налоговым вычетом (1 млн ₽ либо расходами дарителя).
Кто считается «близким родственником» по закону?
- родители и дети (в т.ч. усыновители и усыновлённые);
- бабушки, дедушки и внуки;
- полнородные и неполнородные братья и сестры;
- супруг(а).
Дарение от двоюродных братьев, племянников, зятей и тёщек уже не относится к льготной категории, значит минимальный срок владения 5 лет.
Как считается срок владения?
- Отсчёт начинается со дня внесения записи в ЕГРН, а не со дня подписания договора дарения.
- Если квартира получена в долях у разных близких родственников, срок считается для каждой доли отдельно.
- После дарения ребёнку-несовершеннолетнему 3 года также отсчитываются от даты регистрации.
Исключения и региональные послабления
С 2026 года 24 региона России (например, Москва, Санкт-Петербург, Татарстан, Краснодарский край и др.) снизили минимальный срок владения до 3 лет для всех объектов, если:
- квартира является единственным жильём собственника;
- владелец не владел другой недвижимостью в течение последних 3 лет.
Это правило действует параллельно с федеральным, поэтому при дарении от близкого родственника всё равно действует 3 года без дополнительных условий.
Что делать, если продать раньше 3 лет?
Вариант 1. Применить имущественный вычет
Вычет составляет 1 000 000 ₽. Пример: продали квартиру за 5 млн ₽. Налог = (5 млн – 1 млн) × 13 % = 520 000 ₽.
Вариант 2. Уменьшить на расходы дарителя
Если даритель приобрёл квартиру за 4 млн ₽, вы можете снизить налогооблагаемую базу на эту сумму. Пример: 5 млн – 4 млн = 1 млн ₽ × 13 % = 130 000 ₽.
Для этого нужны документы (договор купли-продажи, платёжки, чеки).
Вариант 3. Продать «по переуступке прав»
До регистрации права собственности вы можете переуступить права требования по договору долевого участия, но для дарения это неактуально.
Нужно ли подавать декларацию при дарении?
Нет, если даритель – близкий родственник.
Податчиком декларации 3-НДФЛ является даритель, если он передаёт квартиру постороннему, но это уже другая история.
Пошаговая инструкция: как продать квартиру после дарения
- Убедитесь, что прошло 3 года с момента регистрации права собственности.
- Подготовьте документы: ЕГРН-выписка, договор дарения, паспорт, квитанции об оплате ЖКУ.
- Оцените рыночную стоимость.
- Заключите договор купли-продажи и зарегистрируйте переход права в Росреестре;
- После продажи НДФЛ не платите, если «трёхлетка» соблюдена.
Калькулятор быстрой проверки
| Кто подарил | Мин. срок | Налог при продаже раньше |
|---|---|---|
| Близкий родственник | 3 года | да, 13 % |
| Дальний родственник / посторонний | 5 лет | да, 13 % |
| Единственное жильё в 24 льготных регионах | 3 года | нет |
Список регионов уточняйте на сайте ФНС.
Ключевые советы
- Храните договор дарения и ЕГРН-выписку не менее 5 лет после продажи – могут понадобиться при проверке налоговой.
- Не подавайте декларацию 3-НДФЛ при продаже после 3 лет после дарения от близкого родственника – это не требуется.
- Если планируете продать раньше, проконсультируйтесь с налоговым юристом – возможны индивидуальные схемы снижения налога.