В 2026 году в Москве по-прежнему действует минимальный предельный срок владения недвижимостью‚ после которого продажа квартиры освобождается от НДФЛ. Однако этот срок зависит от способа получения жилья и даты его приобретения. Ниже, подробная инструкция‚ чтобы разобраться‚ когда именно можно продавать квартиру‚ не платя 13 % с прибыли.
Общее правило: 3 или 5 лет?
- 5 лет — если квартира была куплена после по договору купли-продажи‚ ДДУ или в рамках инвестиционного договора.
- 3 года — если объект получен:
- в наследство;
- в дар от близкого родственника;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением;
- взамен снесённого жилья по реновации в Москве (важный нюанс — учитывается и срок владения старой квартирой).
Отсчёт срока ведётся со дня регистрации права собственности в Росреестре.
Специальные «московские» правила
Квартиры из реновации
Если вы получили квартиру взамен снесённой‚ то при расчёте минимального срока учитывается и срок владения освобождённым жильём. Например‚ старая квартира была куплена в 2020 году‚ новая выдана в 2023-м. Продавать без налога можно уже в 2026 году (3 года от даты покупки старой квартиры).
Единственное жильё
В 2026 году действует послабление: если квартира является единственным жильём собственника и членов его семьи‚ то льготный срок владения сокращается до 3 лет независимо от даты покупки.
Примеры из жизни
- Купил квартиру в новостройке по ДДУ в апреле 2023 года‚ право собственности оформлено . Продать без налога можно не раньше (5 лет).
- Унаследовал квартиру после смерти родителей в марте 2023 года. Продать без налога можно уже в марте 2026 года (3 года со дня открытия наследства).
- Получил квартиру по реновации взамен старой‚ владевшейся с 2020 года. Продать без налога можно с 2023 года‚ так как при расчёте учитывается срок владения старой квартирой.
Как уменьшить налог‚ если срок ещё не прошёл
- Имущественный вычет при продаже — 1 000 000 ₽ (или расходы на покупку‚ если они больше).
- Вычет при покупке новой квартиры — до 2 000 000 ₽‚ если право на вычет ещё не использовано.
- Семейный капитал и материнский капитал, не уменьшают налог‚ но могут быть учтены в расходах при подтверждении.
Пример расчёта налога:
Гражданка продаёт квартиру за 4 600 000 ₽‚ купленную в 2024 году. Доход = 4 600 000 ₽. Вычет 1 000 000 ₽. Налог = (4 600 000 − 1 000 000) × 13 % = 468 000 ₽.
Если в этом же году она купит новую квартиру за 3 500 000 ₽ и оформит вычет 2 000 000 ₽‚ то налоговая задолженность уменьшится до (4 600 000 − 1 000 000 − 2 000 000) × 13 % = 208 000 ₽.
Что будет‚ если продать раньше срока
Нужно подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля. Штрафы и пени применяются за несвоевременную подачу и неуплату.
| Как получена квартира | Мин. срок владения | Налог при продаже раньше срока |
|---|---|---|
| Куплена после (не единственное жильё) | 5 лет | 13 % |
| Куплена после (единственное жильё) | 3 года | 13 % |
| Унаследована/дар/приватизация/ренте | 3 года | 13 % |
| Получена по реновации | 3 года (с учётом старой квартиры) | 13 % |
Подводим итоги
Чтобы продать квартиру без налога в Москве в 2026 году‚ нужно точно знать‚ когда и каким способом она была получена. Если срок владения меньше льготного‚ используйте имущественные вычеты и вычет при покупке новой недвижимости‚ чтобы снизить налог. При сомнениях лучше проконсультироваться с налоговым юристом или проверить данные в личном кабинете ФНС.
Дата публикации: 20 апреля 2026 года