В 2026 году минимальный срок владения недвижимостью (в т.ч. домом, полученным по наследству), после которого её можно продавать без уплаты НДФЛ, составляет 3 полных года.
Однако, для корректного расчёта необходимо учитывать несколько важных нюансов.
Откуда берётся «три года»?
- С 01 января 2025 г. действует поправка в Налоговый кодекс РФ: для недвижимости, полученной по наследству, дарению или приватизации, налоговая льгота применяется при сроке владения ≥ 3 лет.
- Депутаты Госдумы в первом чтении 2025 года отказались сокращать этот срок до 1 года, оставив в силе правило «3 года».
Как правильно отсчитать «три года»?
Дата начала владения
Срок начинает течь не со дня вступления в наследство, а со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (п. 1 ст. 1114 ГК РФ).
Независимо от того, когда наследник фактически получил свидетельство о праве на наследство или зарегистрировал право собственности в ЕГРН, закон считает, что имущество перешло к наследнику именно в день смерти.
Пример расчёта
Наследодатель умер 15 марта 2023 г. Наследник продал дом 20 марта 2026 г.
Прошло ровно 3 года и 5 дней → НДФЛ не применяется.
Важные исключения и особенности
- Доли в доме. Если дом был получен долями, «отсчёт» ведётся с даты первой регистрации права собственности на любую долю (уточнение ФНС).
- Продажа до 3 лет. Налог нужно заплатить по ставке 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов). При этом можно применить вычет 1 000 000 руб. или уменьшить доход на документальные расходы наследодателя (п. 2 ст. 220 НК РФ).
- Декларация. Даже при нулевом налоге, при продаже до 3 лет, подаётся 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего года.
Алгоритм действий наследника-продавца в 2026 г.
- Уточнить дату смерти наследодателя (дата открытия наследства).
- Рассчитать дату «+3 года».
-
- Если срок ≥ 3 лет — продажа без налога, декларация не требуется.
- Если срок < 3 лет — рассчитать налог, применить вычет, подать 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 г.
Краткий чек-лист перед сделкой
| Вопрос | Где проверить |
|---|---|
| Дата смерти наследодателя | Свидетельство о смерти, выписка из ЕГРЗ |
| Дата регистрации права наследника | Выписка ЕГРН |
| Кадастровая стоимость дома | rosreestr.gov.ru или личный кабинет ФНС |
Продать дом, полученный по наследству, без уплаты НДФЛ можно через 3 полных года со дня смерти наследодателя.
Подтверждающих документов два: свидетельство о смерти и выписка ЕГРН.
При продаже ранее трёх лет важно заранее рассчитать налог и воспользоватся льготами, чтобы минимизировать платёж.