Дата публикации: 20 апреля 2026 г.

Содержание

1. Общие правила: 3 или 5 лет?
2. Откуда отсчитывать срок владения
3. Когда достаточно 3 лет
4. Когда нужно ждать 5 лет
5. Важные исключения и льготы
6. Нужно ли подавать 3-НДФЛ
7. Последние изменения и перспективы

Общие правила: 3 или 5 лет?

С 1 января 2020 года действует двухуровневая система минимального срока владения недвижимостью, после которой доход от продажи освобождается от НДФЛ:

Откуда отсчитывать срок владения

• При наследстве, с даты смерти наследодателя, даже если право зарегистрировано позже.
• При приватизации — с даты регистрации права собственности в Росреестре.
• По ДДУ в новостройке, с момента полной оплаты по договору долевого участия, а не с момента получения ключей.
• По договору купли-продажи — с даты регистрации перехода права.
• При переезде по реновации — в срок засчитывается период владения снесённой квартирой (если она была единственным жильём).

Важно: срок должен быть непрерывным. Любая перерегистрация (дар, долевая продажа и т. д.) обнуляет отсчёт.

Когда достаточно 3 лет

Вы платите 0 % НДФЛ при одновременном выполнении двух условий:

1. Жильё получено по одному из «льготных» оснований:
   • наследство или дар от близкого родственника;
   • приватизация;
   • договор пожизненного содержания с иждивением;
   • квартира по программе реновации (взамен снесённой).
2. Объект в момент продажи является единственным жильём продавца (и членов его семьи) на территории РФ.

Пример: вы приватизировали квартиру 15 марта 2022 г. и продаёте её 20 апреля 2025 г. НДФЛ не возникает.

Когда нужно ждать 5 лет

Если квартира куплена:

• по договору купли-продажи;
• по ДДУ от застройщика;
• в результате мены/обмена;
• получена от юридического лица или неблизкого родственника,

то минимальный срок владения, 5 лет (с 2020 г.).

Пример: вы купили новостройку по ДДУ 30 сентября 2020 г. и получили ключи в 2022 г., но полностью оплатили долю ещё в 2020 г. Продажа без налога возможна не ранее 1 октября 2025 г.

Важные исключения и льготы

• 90-дневное окно: если вы купили новое жильё до продажи старого в течение 90 дней, обе квартиры считаются единственным жильём, и льготный срок сокращается до 3 лет.
• Налоговый вычет 1 млн руб. применяется, если продать раньше минимального срока.
• Возврат НДФЛ: после продажи можно заявить вычет на покупку новой квартиры (максимум 2 млн руб.).

Нужно ли подавать 3-НДФЛ

Обязанность появляется в двух случаях:

1. Жильё продано раньше минимального срока (3 или 5 лет).
2. Цена продажи ниже 70 % кадастровой стоимости, и Налоговая может доначислить «скрытый» доход.

Срок подачи: до 30 апреля года, следующего за годом продажи.

Срок уплаты: до 15 июля того же года.

Последние изменения и перспективы

• Президент РФ В. В. Путин поручил сократить общий срок владения с 5 до 3 лет (февраль 2026 г.). Поправки находятся на рассмотрении Госдумы.
• Госдума 24 октября 2025 г. одобрила законопроект № 1026190-8, который может изменить правила применения вычетов, но пока не принят окончательно.

Главный совет: перед продажей сверяйтесь с выпиской ЕГРН и датой первоначального права собственности. При малейших сомнениях проконсультируйтесь с налоговым специалистом или юристом.