В 2026 году правило «продал квартиру – заплатил 13 %» всё ещё актуально, но есть чёткий «таймер», после которого налоговая претензии исчезают. Ниже – разбор всех ситуаций на примерах и ссылки на нормы НК РФ ст. 217.1.
Базовые сроки: 3 года или 5 лет
5 лет – «общий» срок, после которого любая квартира продаётся без НДФЛ.
3 года – «льготный» срок, который сокращает ожидание до минимума, если жильё попадает в привилегированный перечень.
| Ситуация получения квартиры | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Наследство (вступление после смерти наследодателя) | 3 года |
| Дар от близкого родственника (родитель, ребёнок, супруг и др.) | 3 года |
| Приватизация | 3 года |
| Договор ренты / пожизненного содержания | 3 года |
| Покупка на рынке (ДДУ, вторичка и пр.) | 5 лет |
| Единственное жильё, купленное после | 3 года льгота вступила с 2020 г., но сохраняется и в 2026 г. |
| Квартира в рамках реновации в Москве (взамен снесённой) | 3 года |
С чего считать срок?
- Первичная регистрация права – дата из ЕГРН (ранее ЕГРП).
- Наследство – дата смерти наследодателя, а не дата получения свидетельства о праве.
- ДДУ / долевка – дата постановки квартиры на учёт в ЕГРН, а не подписание акта приёма-передачи.
- Приватизация – дата регистрации права собственности в ЕГРН.
- Реновация – дата регистрации права на новое жильё, но отсчёт ведётся с даты снятия с учёта старого жилья.
Примеры из жизни
Пример 1. Наследство
Мужчина умер . Жена вступила в наследство и зарегистрировала право . Продажа в январе 2026 г.:
Дата смерти: Продажа: Прошло: 2 года 10 месяцев → до 3 лет не дотянули → НДФЛ 13 % придётся заплатить.
Пример 2. Единственное жильё
Гражданин купил квартиру и не владеет другим жильём. Продажа :
Срок: ровно 3 года → льготный порог достигнут → налога нет.
Как снизить налог, если срок не выдержан
- Имущественный вычет 1 000 000 ₽ – «безусловная» скидка.
- Документальные расходы – можно вычесть фактические затраты на покупку, ремонт, проценты по ипотеке.
- Взаимозачёт при покупке новой квартиры: если право на вычет ещё не использовано, можно уменьшить базу на 2 000 000 ₽.
Пример расчёта для ситуации из вопроса:
Продажа: 4 600 000 ₽ Покупка: 3 500 000 ₽ НДФЛ без вычетов: 13 % × 4 600 000 = 598 000 ₽ Применяем: - вычет 1 000 000 ₽ → 3 600 000 ₽ - вычет покупки 2 000 000 ₽ → 1 600 000 ₽ (если расходы на покупку выше – можно заявить их полностью).
Популярные ошибки
- Путаница «дата акта приёма-передачи» и «дата регистрации»: для вторички важна дата по ЕГРН.
- Неучёт льготы «единственное жильё» – проверяйте через ФНС-онлайн наличие других объектов.
- Забвение о «обратном» вычете при покупке – позволяет уменьшить налог даже при продаже до 3/5 лет.
Если до 3 лет – смотрим льготный список (наследство, дар, приватизация, единственное жильё и т. д.).
Если от 3 до 5 лет – проверяем, не «единственное ли жильё» или «реновация».
5 лет и более – продавайте спокойно: налога нет, декларацию можно не подавать.
Внимание! В 2026 г. ряд регионов (24 субъекта) ввёл местные понижающие коэффициенты, но федеральные льготы сильнее. Всегда сравнивайте «свою» дату регистрации с таблицей выше.