Внимание! С 2026 года правила расчёта НДФЛ при продаже недвижимости изменились․ Теперь всё зависит от минимального срока владения и основания приобретения земли․ Ниже ‒ самая свежая информация‚ актуальная на 20 апреля 2026 года․
Краткий вывод
Если вы продаёте землю после 3 лет владения (при наследстве‚ дарении‚ приватизации) или после 5 лет в остальных случаях‚ НДФЛ не платится․ В остальных случаях придётся заплатить 13 % (или 15 % для доходов свыше 5 млн руб․)․
Что такое «минимальный срок владения»?
Это период‚ по истечении которого продажа недвижимости не облагается НДФЛ; С г․ ФНС разделяет два основных сценария:
- 3 года – если участок получен:
- по наследству;
- в дар от близкого родственника;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания․
- 5 лет – во всех остальных случаях (купля-продажа‚ участие в долевом строительстве‚ мена и т․д․)․
Когда исчисляется срок?
| Способ получения участка | Дата начала отсчёта |
|---|---|
| Наследство | Дата открытия наследства (дата смерти наследодателя) |
| Дарение | Дата регистрации перехода права в Росреестре |
| Приватизация | Дата записи в ЕГРН о вашем праве собственности |
| Купля-продажа | Дата записи в ЕГРН |
Как рассчитать налог‚ если срок владения не прошёл?
Шаг 1․ Определите налоговую базу
Она равна 70 % кадастровой стоимости участка или фактической цене продажи — в зависимости от того‚ что выше․
Шаг 2․ Примените вычет
- 1 000 000 руб․ – безусловный имущественный вычет (п․ 2 п․ 1 ст․ 220 НК РФ)․
- Документированные расходы – то‚ что вы реально потратили на покупку‚ оформление‚ коммуникации․
Пример расчёта
Вы купили участок в 2023 г․ за 2 000 000 руб․‚ продаёте в 2026 г․ за 3 500 000 руб․ Кадастровая стоимость – 3 000 000 руб․
- 70 % кадастровой = 2 100 000 руб․
- Налоговая база = 2 100 000 руб․ (т․к․ 2‚1 млн < 3‚5 млн)․
- Вычет – 1 000 000 руб․
- Налогооблагаемый доход = 1 100 000 руб․
- НДФЛ 13 % = 143 000 руб․
Особые категории: пенсионеры‚ многодетные‚ инвалиды
- Пенсионеры не освобождаются автоматически; подают 3-НДФЛ на общих основаниях․
- Семьи с детьми-инвалидами могут получить дополнительный вычет до 1 000 000 руб․ вне зависимости от срока владения․
- Многодетные при покупке новой земли могут зачесть имущественный вычет при продаже старой (зачёт встречных требований)․
Как подтвердить срок владения: документы
- Выписка ЕГРН (основной документ)․
- Договор купли-продажи‚ дарения‚ свидетельство о праве на наследство․
- Акт приёма-передачи (если срок отсчитывается с даты фактического владения)․
Что делать‚ если ошиблись в сроке?
- До 01․05 можно подать уточнённую декларацию без штрафов․
- Штраф за неподачу 3-НДФЛ – 5 % за каждый месяц просрочки‚ но не более 30 %․
Чек-лист продавца земельного участка
- ☐ Проверьте дату регистрации права в ЕГРН․
- ☐ Определите основание приобретения (наследство‚ покупка и т․д․)․
- ☐ Рассчитайте кадастровую стоимость × 70 %․
- ☐ Подготовьте документы на расходы или на 1 млн руб․ вычет․
- ☐ Сдадите 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года․
Главное правило 2026 года: продавайте землю только после 3 или 5 лет владения․ Тогда налогов не будет․ В остальных случаях – готовьте документы‚ считайте кадастровую стоимость и делайте вычеты․ При сомнениях проконсультируйтесь с юристом или налоговым консультантом․