Продажа жилой недвижимости – одно из самых популярных финансовых решений в Казахстане. Однако многие покупатели не знают, какие сроки владения влияют на налоговые обязательства и какие документы необходимо подготовить. В этой статье мы подробно разберём:

• какие законодательные нормы регулируют срок владения;
• когда появляется обязанность уплатить индивидуальный подоходный налог (ИПН) с продажи;
• какие ставки налога применяются к резидентам и нерезидентам;
• как правильно рассчитать налоговую базу;
• какие типичные ситуации бывают на практике и как их оформить.

Правовая база

Согласно статье 360 нового Налогового кодекса Республики Казахстан (НК РК) налогом, который часто называют «налогом с продажи квартиры», является индивидуальный подоходный налог (ИПН). Плательщиком ИПН является физическое лицо‑резидент, получающее доход от реализации недвижимости.

Объектом налогообложения является доход от прироста стоимости (разница между ценой продажи и стоимостью приобретения). Если такой разницы нет, налог платить не требуется.

Срок владения, при котором налог не взимается

Налоговое обязательство возникает только в том случае, если квартира находилась в собственности меньше 2 лет с даты государственной регистрации права собственности. Это правило действует для объектов, зарегистрированных после 1 января 2026 года.

Иными словами:

• Если квартира была зарегистрирована в 2024‑2025 гг., то действует прежний порядок – налог уплачивается, если владение меньше 2 лет.
• Если регистрация произошла после , то срок «два года» считается от этой даты, и при продаже через 2 года и более налог не начисляется.

Когда налог обязателен

Налог уплачивается, если одновременно выполнены два условия:

1. Срок владения менее 2 лет;
2. Существует положительный прирост стоимости (цена продажи > стоимость приобретения).

При нарушении любого из условий налог не начисляется.

Ставки налога

Важно: под «доходом» понимается именно прирост стоимости, а не вся выручка от продажи.

Как рассчитывать налоговую базу

Согласно пункту 2 статьи 383 НК РК, доход от прироста стоимости рассчитывается так:

Доход = Цена продажи – Первоначальная стоимость (цена покупки или оценочная стоимость, если квартира получена в дар, по наследству, приватизацией).

Если результат ≤ 0, налог не уплачивается.

Пошаговый план действий продавца

Шаг 1. Проверка срока владения

• Определите дату государственной регистрации права собственности (не дату нотариального договора).
• Сравните её с датой продажи. Если разница ≥ 2 года – налог не нужен.

Шаг 2. Оценка прироста стоимости

• Найдите договор купли‑продажи (или акт оценки, если квартира получена иным способом).
• Вычислите разницу между продажной ценой и первоначальной стоимостью.

Шаг 3. Подготовка налоговой декларации

• Заполнить форму Ф.270.00 (декларация по ИПН) и подать её в налоговый орган до 15 сентября года, следующего за годом продажи.
• Если налог не начислен (владелец более 2 лет), декларацию подавать не требуется.

Шаг 4. Уплата налога

• Оплатить ИПН в срок до 25 сентября года, следующего за годом продажи.
• В случае просрочки начисляется пеня и штраф.

Примеры расчётов

Пример 1. Продажа после 2 лет владения

Квартира куплена в мае 2023 г. за 25 000 000 тг., продана в июне 2026 г. за 35 000 000 тг.

• Срок владения: более 3 лет → налог не начисляется.
• Декларацию подавать не нужно.

Пример 2. Продажа через 1,5 года

Квартира куплена в мае 2026 г. за 25 000 000 тг., продана в марте 2027 г. за 27 200 000 тг.

Прирост = 27 200 000 – 25 000 000 = 2 200 000 тг.
Ставка = 10 % (доход ≤ 8 500 МРП)
Налог = 2 200 000 × 10 % = 220 000 тг.

Декларацию Ф.270.00 подать до , налог уплатить до .

Пример 3. Квартира получена по наследству

Наследство оформлено в мае 2026 г., оценочная стоимость – 26 800 000 тг. Квартира продана в марте 2027 г. за 27 200 000 тг.

Прирост = 27 200 000 – 26 800 000 = 400 000 тг.
Налог = 400 000 × 10 % = 40 000 тг.

Требуется декларация и уплата до тех же сроков, что и в примере 2.

Пример 4. Нерезидент

Иностранец, владелец квартиры, продает объект через 1,2 года после покупки за 30 000 000 тг., первоначальная стоимость – 22 000 000 тг.

Прирост = 8 000 000 тг.
Ставка = 15 %
Налог = 8 000 000 × 15 % = 1 200 000 тг.

Декларацию и уплату следует выполнить в те же сроки, что и резиденту.

Особенности для нерезидентов

Иностранцы, не имеющие вида на жительство в РК, обязаны продать или подарить недвижимость в течение 1 года с даты утраты гражданства (ст. 252 ГК РК). Налоговые ставки такие же, как для резидентов, но применяются 15 % независимо от размера дохода.

Как уменьшить налоговую нагрузку

• Продать после 2‑х лет владения – самый простой способ избавиться от обязательства.
• Если продажа планируется раньше, провести оценку стоимости до продажи, чтобы доказать отсутствие (или минимальный) прирост.
• В случае получения квартиры в дар, наследство или приватизацию – заказать ретроспективную оценку в срок до 15 сентября года, следующего за продажей.
• Собрать полный пакет документов (договоры, акты оценки, свидетельства о праве собственности) – они помогут при проверке налоговыми органами.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

В: Можно ли продать квартиру сразу после покупки?

Теоретически да, но если срок владения менее 2 лет и есть прирост стоимости, то необходимо уплатить ИПН.

В: Какой документ считается «датой регистрации права собственности»?

Это дата государственной регистрации в реестре прав на недвижимое имущество (п. 1 ст. 7 Закона №310‑III от «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»);

В: Нужно ли подавать декларацию, если налог не начислен?

Нет. При владении более 2 лет налог не возникает, и декларацию подавать не требуется.

В: Что делать, если я продал квартиру, а налоговый орган запросил подтверждения?

Подготовьте:

• Документ, подтверждающий дату регистрации права собственности (договор, акт приватизации, свидетельство о праве наследования);
• Договор купли‑продажи текущей сделки;
• При необходимости – акт оценки стоимости.

В: Как избежать штрафов за просрочку?

Соблюдайте два ключевых срока: декларация – до 15 сентября, уплата – до 25 сентября года, следующего за годом продажи.

Продажа квартиры в Казахстане регулируется четкими правилами, где основным фактором является срок владения объектом. Если вы держали квартиру более 2 лет с даты государственной регистрации, налог платить не нужно. При продаже в течение 2‑х лет необходимо:

• Определить прирост стоимости;
• Рассчитать налог по соответствующей ставке;
• Подать декларацию Ф.270.00 до 15 сентября следующего года;
• Уплатить налог до 25 сентября.

Соблюдая эти правила и имея в порядке документы, вы сможете быстро и без лишних расходов реализовать свою недвижимость.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.