Актуальность темы: с 01 января 2026 года вступили в силу масштабные изменения Налогового кодекса РФ. Главный вопрос, который волнует наследников ‒ когда именно начинает «тикать» срок владения, после которого продажа квартиры освобождается от НДФЛ. Ниже ‒ исчерпывающий разбор по новым правилам.
Что считается «непрерывным владением» после 2026 года
Согласно поправкам, принятым Госдумой в третьем чтении, непрерывным считается владение, которое не прерывалось ни на один день. Это означает, что если квартиру хоть раз выводили из собственности (например, подарили часть доли, а потом вернули), «таймер» сбрасывается.
Отсчёт срока для наследственной доли
Для доли, полученной по наследству, отсчёт ведётся с даты открытия наследства (то есть даты смерти наследодателя), а не с момента регистрации права в Росреестре. Это ключевое исключение, которое выгодно наследникам.
- Пример: наследодатель умер . Право собственности зарегистрировано . Срок начал течь с .
Новые сроки освобождения от НДФЛ после 2026 года
| Тип собственности | Минимальный срок (до 2026) | Минимальный срок (с 2026) |
|---|---|---|
| Единственное жильё | 3 года | 3 года (без изменений) |
| Любая другая недвижимость | 5 лет | 5 лет |
| Наследство (в т.ч. единственное жильё) | 3 года | 3 года, отсчитываемые с даты смерти наследодателя |
Что делать, если квартира получена частично по наследству, частично ‒ в дар
В таком случае срок считается для каждой доли отдельно:
- Доля по наследству: 3 года с даты смерти наследодателя.
- Доля по дарению: 5 лет с даты дарения (если не единственное жильё).
Как оформить продажу без НДФЛ: пошаговая схема
Шаг 1. Проверка единственности жилья
Убедитесь, что на момент продажи у вас нет других квартир в собственности. Иначе льготный 3-летний срок не применяется.
Шаг 2. Расчёт срока
Откройте выписку ЕГРН и сверьте:
- Дату смерти наследодателя (для наследственной доли).
- Дату регистрации права (для доли, полученной иначе).
Шаг 3. Подготовка документов
- Свидетельство о праве на наследство.
- Выписка ЕГРН.
- Справка об отсутствии других объектов недвижимости (по запросу).
Распространённые ошибки
- Ошибка: считать срок с момента регистрации права в Росреестре.
Правильно: для наследства – с даты смерти наследодателя. - Ошибка: продать квартиру до 3 лет, рассчитывая на вычет 1 млн руб.
Правильно: вычет применяется только при наличии налога; при соблюдении срока НДФЛ не возникает.
Калькулятор: когда можно продавать наследственную квартиру без налога
- 3 года – минимальный срок для наследственной квартиры-единственного жилья.
- 5 лет – срок для любой другой недвижимости.
- Отсчёт ведётся с даты смерти наследодателя, а не с момента регистрации права.
- Если срок не выдержан – налог 13% (или 15% при доходе свыше 5 млн руб за год).
Совет: перед продажей всегда консультируйтесь с квалифицированным риелтором или налоговым юристом – нюансов может быть больше, чем кажется на первый взгляд.