Если вы впервые сдаёте квартиру или только начинаете искать жильё, первое, что выясняется, — как правильно называть стороны сделки. Казалось бы, всё просто: один человек сдаёт, другой снимает. Однако за этими словами кроются юридические нюансы, от которых зависит, кто и в какой момент может потребовать расторжения договора, изменить условия или даже выселить арендатора. Ниже — подробный разбор всех терминов, новых инструментов (включая «Секретные объявления» на Авито) и главных правил игры на рынке долгосрочной аренды.

Основные термины

Арендодатель

Арендодатель, это собственник или уполномоченное им лицо, которое передаёт недвижимость во временное владение и пользование за плату. В разговоре чаще говорят «хозяин», «собственник» или «сдатчик».

Арендатор (наниматель)

Арендатор — человек, который получает жильё и обязуется вовремя платить аренду. В быту используют слова «жилец», «квартиросъёмщик», «съёмщик».

Лизингодатель vs. арендодатель: есть ли разница?

В российском праве лизинг — это разновидность аренды движимого имущества (машины, оборудование). Для недвижимости используется только термин «аренда». Поэтому «лизингодатель» к квартирам отношения не имеет.

Что нельзя делать арендодателю без суда и согласия жильца

Доктор юридических наук Алексей (цитата из открытых источников) подчёркивает: арендодатель не имеет права в одностороннем порядке менять условия договора (например, повышать плату досрочно) или выселять жильца без веских оснований. Веские основания перечислены в ГК РФ:

• систематическая просрочка платежей;
• разрушение или повреждение имущества;
• использование жилья не по назначению.

Любое досрочное выселение возможно только через суд.

Новые инструменты 2026 года: «Секретные объявления» на Авито

К началу 2026 года платформа Авито Недвижимость запустила функцию «Секретные объявления». Что это значит для арендодателя и арендатора?

Как это работает?

1. Собственник размещает объявление в долгосрочной аренде и отмечает его как «секретное».
2. Потенциальный арендатор получает приоритетный доступ к таким лотам до их публикации в общей ленте.
3. Первый, кто успел написать, получает возможность договориться без комиссии и напрямую с хозяином.

Преимущества для арендодателя

• Экономия на комиссии агентства (в среднем 50–100 % от месячной ставки).
• Быстрый контакт с проверенными пользователями (Авито фильтрует по рейтингу и верификации).
• Меньше «пустых» просмотров, первые пишут мотивированные арендаторы.

Подводные камни

Важно! Функция не отменяет обязательств по закону: договор всё равно нужно заключать в письменной форме и регистрировать, если срок аренды ≥ 1 года.

Залог: когда арендодатель должен вернуть деньги

Типовая ситуация: арендодатель заявляет, что залог (депозит) ушёл на «текущий ремонт». RTVI (цитата): это неправомерно, если:

• ремонт связан с естественным износом;
• жилец не повреждал имущество умышленно;
• расходы не зафиксированы актами и чеками.

Взыскать залог можно через мирового судью по упрощёнке, если сумма ≤ 100 000 ₽.

Пошаговый алгоритм для нового арендодателя

Шаг 1. Подготовьте документы

• Свидетельство о праве собственности (ЕГРН)
• Паспорт
• Разрешение супруга/супруги при совместной собственности

Шаг 2. Определите ставку

Используйте медиану цен по Авито → Аналитика в вашем районе и добавьте 3–5 % на торг.

Шаг 3. Создайте «секретное» объявление

• 10–12 чётких фото (общий план, кухня, санузел, вид из окна).
• Краткое описание: метро, этаж, мебель, бытовая техника.
• Укажите реальную дату заселения и полную стоимость коммуналки.

Шаг 4. Проверьте арендатора

1. Фото паспорта + прописка.
2. 2 последних 2-НДФЛ или справка с работы.
3. Звонок на рабочий телефон для подтверждения.

Шаг 5. Подпишите договор

Используйте типовой бланк № ДО-1 из ГК РФ, но дополните:

• срок аренды;
• порядок возврата залога;
• ответственность за просрочку платежа;
• досрочное расторжение по инициативе сторон.

Часто задаваемые вопросы

❓ Можно ли сдавать комнату без регистрации договора?

Нет. Договор обязателен даже при сдаче комнаты на месяц, иначе налоговая может посчитать доход скрытым.

❓ Какие налоги платит арендодатель в 2026 году?

• 13 % — при подаче декларации 3-НДФЛ самостоятельно;
• 6 % — при использовании патента для ИП (до 2 млн ₽ годового дохода);
• 4 % — при работе через Авито Пэй (самозанятые без регистрации ИП).

❓ Что делать, если жилец не платит 2 месяца?

Пошагово:

1. Фиксируем просрочку письмом с уведомлением.
2. Подаём претензию за 30 дней до суда.
3. Подаём иск в мировой суд: выселение + долг.

Будьте внимательны к формулировкам: правильный термин не только украсит договор, но и защитит вас от споров и штрафов. Удачной сдачи и надёжных жильцов!