Подготовительный этап: что делать до просмотра объекта

1. Проверьте свой бюджет и одобрение ипотеки
   • Рассчитайте не только стоимость дома, но и дополнительные расходы (юрист, оценка, налоги, коммунальные счета).
   • Если берёте ипотеку, получите предварительное одобрение в банке.
2. Соберите базовые требования к объекту
   • Минимальная/максимальная площадь дома и участка.
   • Инфраструктура (школы, магазины, дороги, транспорт).
   • Коммуникации: газ, вода, электричество, канализация.

Первый осмотр: что обязательно проверить на месте

Дом

• Конструктив: стены, фундамент, крыша, цоколь, фасад.
• Инженерия: отопление, вентиляция, электропроводка, сантехника.
• Документы: технический паспорт БТИ, разрешение на ввод, акт ввода в эксплуатацию.

Земельный участок

• Границы: сравните фактические заборы с кадастровым планом (кадастровый паспорт, выписка ЕГРН).
• Целевое назначение: ИЖС, ЛПХ, СНТ или ДНП — статус должен соответствовать вашим планам.
• Коммуникации: наличие подключений (электричество, газ, вода, интернет).
• Ограничения: охранные зоны, сервитуты, зоны под строительство дорог или линий ЛЭП.

Юридическая проверка: «красные флаги» и обязательные документы

Договор купли-продажи: ключевые пункты

• Предмет договора: точный адрес, кадастровые номера дома и участка, площади.
• Цена и порядок расчётов:
  • Если рассрочка, укажите график платежей, % за просрочку и право взыскания долга.
  • Обязательно пропишите депозитарий/нотариальное escrow для защиты денег до регистрации.
• Обязанности сторон: когда продавец освобождает объект, передаёт ключи и документы.
• Акт приёма-передачи: подписывается в день сделки, фиксирует состояние счётчиков и имущества.

Регистрация перехода права в Росреестре

1. Соберите пакет:
   • Договор купли-продажи (3 экз., нотариально удостоверенный, если требует закон).
   • Кадастровые паспорта дома и участка (или электронные выписки ЕГРН).
   • Паспорта сторон, ИНН, СНИЛС.
   • Квитанция об уплате госпошлины 2 000 руб. за каждый объект.
2. Подайте заявление:
   • Через МФЦ или онлайн на gosuslugi.ru.
   • Срок регистрации — 5–9 рабочих дней (в 2026 г. есть ускоренные тарифы за 3 дня).

Налоги и льготы после покупки

• Налог на имущество — от 0,1 % до 0,3 % кадастровой стоимости (различается по регионам).
• Земельный налог — от 0,3 % (ИЖС) до 1,5 % (торговая недвижимость).
• Вычет при покупке: возврат 13 % от 2 млн руб. на дом и 13 % от 3 млн руб. по ипотечным процентам.

Что делать, если покупаете в ипотеку

1. Получите одобрение и условия залога (ставка, первоначальный взнос, страховка).
2. Банк потребует:
   • Оценку независимого оценщика (действительна 6 месяцев).
   • Согласие супруга/супруги на залог имущества (нотариально).
   • Страхование дома и жизни заёмщика.
3. Подпишите ипотечный договор и договор купли-продажи в день сделки (один день в Регпалате).

Рассрочка от застройщика/продавца: особые риски

• В договоре укажите:
  • График платежей, суммы, штрафы за просрочку.
  • Условия перехода права собственности (после 100 % оплаты или поэтапно).
  • Залог участка в пользу покупателя до полной оплаты.
• Проверьте: не в залоге ли участок у банка (иначе при банкротстве продавца вы потеряете деньги).

✅ Поставьте галочку после каждого пункта:

• Проверены документы на дом и участок (ЕГРН, кадастровый паспорт).
• Нет обременений, арестов, залогов.
• Согласие супруга(-и) на сделку нотариально оформлено.
• Подготовлен и согласован договор купли-продажи (или ДДУ при рассрочке).
• Составлен акт приёма-передачи.
• Деньги переведены через депозитарий/эскроу.
• Получена квитанция госпошлины и заявление в Росреестр подано.

Частые ошибки покупателей

1. Покупка «по доверенности» без проверки подлинности.
2. Игнорирование сервитутов (право прохода, газопровод).
3. Отсутствие кадастрового инженера при уточнении границ.
4. Недооценка расходов на подключение коммуникаций (канализация может стоить 500 тыс. руб.).
5. Покупка «по рукописной расписке» без регистрации перехода права.

Полезные ссылки: Росреестр, Госуслуги, ФГБУ «Кадастровая палата».