Покупка дома с земельным участком — это сделка на порядок сложнее, чем покупка квартиры. Проверять нужно сразу два объекта: жилое строение и землю под ним, плюс коммуникации, границы, ограничения и риски. Правильно составленный список вопросов риэлтору поможет не упустить ни одну «подводную камень».

I. Вопросы о самом риэлторе и условиях сотрудничества

• Какие услуги входят в ваше сопровождение «с нуля»?
  (консультации, переговоры, проверка документов, организация задатка, регистрация и т.д.)
• По какой схеме вы работаете: по договору поручения, агентскому или комиссии?
• Какова ваша гонорарная ставка и кто её оплачивает?
• Застрахована ли ваша ответственность? Попросите показать полис.
• Сколько похожих объектов вы уже покупали в этом районе?
• Сколько времени в среднем занимает у вас сделка с момента подбора до регистрации?

II. Вопросы о доме и земельном участке

Правоустанавливающие документы

1. Кто собственник (ФЛ, ИП, ООО, долевая собственность)?
2. Как именно возникло право собственности? (покупка, наследство, дар, самострой, перевод из ЖСК)
3. Есть ли обременения/аресты/ипотека?
4. Сколько лет находится в собственности текущий владелец? (менее 3-5 лет — НДФЛ 13 %)
5. Были ли реконструкции, надстройки, перепланировки? Узаконены ли?

Земельный участок

• Категория земель: ИЖС, ЛПХ, СНТ, сельхоз? Градостроительный план?
• Площадь по кадастру и фактическая — совпадают ли? Ограничения по границам?
• Разрешённое использование: можно ли достроить второй этаж или поставить гараж?
• Коммуникации заведены на участок? Чьи сети: муниципальные или частные?

Техническое состояние дома

1. Год постройки и материал стен (кирпич, брус, каркас, панель).
2. Фундамент: ленточный, свайный? Трещины?
3. Кровля: когда меняли? Гарантия? Материал?
4. Инженерия:
   • Электричество: мощность, трёхфазка или однофазка?
   • Водоснабжение: скважина/центральное, фильтрация, насосная.
   • Канализация: септик, выгреб, центральная.
   • Отопление: газ, электричество, твёрдое топливо, тепловой насос?
5. Окна, двери, утепление: когда менялись?
6. Состояние лестниц, балконов, террас — безопасность.

III. Вопросы о цене и дополнительных расходах

• Почему выставлена именно такая цена? Запросите сравнительный аналог.
• Какие ещё платежи я заплачу сверх цены объекта?
  • Налоги (НДФЛ, земельный)
  • Регистрационные пошлины и госуслуги
  • Нотариус, экпертиза, страховка ипотеки
• Можно ли торговаться? На какую сумму?
• Возможна ли ипотека? Какие банки уже одобрили объект?
• Продавец готов к сделке “альтернативой” или нужно продать свою квартиру?

IV. Вопросы о просмотре и безопасности

1. Когда можно выехать на просмотр?
2. Можно ли привезти строительного эксперта?
3. Будет ли риэлтор присутствовать при подписании и передаче денег?
4. Как вы обеспечиваете безопасность расчётов? (депозит нотариуса, банковская ячейка)

V. Мини-шпаргалка для быстрой проверки

Не бойтесь задавать «слишком много» вопросов — качественный риэлтор сам предложит вам чек-лист и не скроет ни одного документа. Если на какой-то пункт вам отвечают уклончиво, требуйте письменные подтверждения. Помните: покупка дома — это долгосрочный актив, и экономить на проверке сейчас — значит переплачивать в 10 раз потом.