Дата актуализации: 20 апреля 2026 г․
Что такое «частный жилищный фонд»
Согласно статье 19 Жилищного кодекса РФ, жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений, расположенных на территории Российской Федерации․
В зависимости от формы собственности он делится на:
- государственный (федеральный и субъектов РФ);
- муниципальный;
- частный — жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и/или их объединений (ЖСК, ЖК, ТСЖ)․
Частный жилищный фонд включает:
- Индивидуальные жилые дома (ИЖС);
- Квартиры в многоквартирных домах, оформленные в собственность физических лиц;
- Доли в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;
- Дачные и садовые дома, признанные жилыми․
Доля частного фонда в общей структуре
По данным Росстата и экспертных оценок ДОМ․РФ (конец 2024 г․):
- Общая площадь жилищного фонда России, ≈ 3,3 млрд м²;
- Из них около 86 % приходится на частный сектор (≈ 2,8–2,9 млрд м²);
- Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) обеспечило в 2024 г․ рекордные 62 млн м², что в 1,6 раза выше показателя 2023 г․
Динамика индивидуального жилищного строительства
Ключевые цифры
| Год | Всего введено жилья, млн м² | ИЖС, млн м² | Доля ИЖС, % |
|---|---|---|---|
| 2022 | 92,8 | ≈ 14 | 15 % |
| 2023 | 105,8 | ≈ 38 | 36 % |
| 2024 | 107,4 | 62 | 58 % |
| Янв–фев 2025 | ≈ 6,9 | 3,3 | 48 % |
Факторы роста
- Доступные кредиты: Сбербанк выдал только за январь–февраль 2024 г․ 16,9 тыс․ ипотечных ссуд на ИЖС․
- Господдержка:
- льготная ипотека 6–8 % годовых;
- субсидирование ставки до 5 % для семей с детьми;
- возможность использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса․
- Рост доходности ПИФов недвижимости: объем розничных ЗПИФов на конец 2025 г․ достиг 1,1 млн м² (рост на 1 млн м² за год)․
Региональные особенности частного фонда
Наибольшая доля ИЖС и частных домов наблюдается:
- Центральный ФО — высокие доходы населения, развитая инфраструктура пригородных зон;
- Приволжский и Северо-Кавказский ФО — традиционное домостроение, доступные земельные участки;
- Южный и Сибирский ФО, миграционный приток, государственные программы переселения из аварийного фонда․
Аварийный фонд и частный сектор
По состоянию на 11 сентября 2019 г․ (последние опубликованные данные) в стране насчитывалось ≈ 66 млн м² аварийного жилья, из которых около 45 % находилось в частной собственности․
В рамках федерального проекта «Жильё и городская среда»:
- с 2019 по 2024 г․ переселено ≈ 4,7 млн человек;
- частным владельцам предоставляются сертификаты на приобретение нового жилья или выплаты компенсаций․
Перспективы до 2030 года
Прогноз Минстроя РФ
Целевой показатель: довести объём ввода жилья до 120 млн м² в год, при этом:
- не менее 65 млн м² приходить на ИЖС/частный сектор;
- снизить долю аварийного фонда до < 1 % от общего объёма․
Инвестиционные тренды
- Паевые инвестиционные фонды (ПИФы) недвижимости — к концу 2023 г․ работало 2 645 фондов, управляющих активами на 2,8 трлн руб․;
- Долевое строительство от частных застройщиков — рост «упрощёнки» (до 10 квартир) в малых городах и посёлках;
- Технологизация: рост доли каркасно-панельных и модульных домов, снижающих себестоимость ИЖС на 15–20 %․
Основные выводы
- Частный жилищный фонд уже сегодня доминирует в России, более 85 % общей жилой площади․
- ИЖС вышло из ниши «дачного строительства» в массовый рынок, обеспечив более половины ввода жилья в 2024 г․
- Государство продолжит поддерживать частный сектор через льготную ипотеку, компенсации при сносе аварийного жилья и розничные ПИФы․
- По прогнозам, к 2030 г․ доля частного фонда может превысить 90 %, что усилит роль граждан как основных инвесторов в жилищную инфраструктуру страны․
Источники: Росстат, Минстрой РФ, ДОМ․РФ, ЖК РФ, данные ПИФов и отчёты Сбербанка․