Сегодня — . Обновлённый материал учитывает последние разъяснения Минфина, ФНС и судебную практику 2025–2026 гг.
Что такое частичная ликвидация объекта недвижимости?
Частичная ликвидация — это комплекс мероприятий, в результате которых часть объекта недвижимости (здания, сооружения, внутренних систем) снимается с баланса, а остальная часть продолжает использоваться и остаётся основным средством.
Отличие от капитального ремонта: при ремонте вы заменяете отдельные элементы без изменения первоначальной стоимости, а при частичной ликвидации вы уменьшаете балансовую стоимость и накопленную амортизацию.
Когда применяется частичная ликвидация?
- Демонтаж аварийного крыла здания.
- Снос пристроя, признанного самостроем.
- Ликвидация отдельного этажа, не подлежащего реконструкции.
- Разборка ветхих инженерных сетей с одновременным сохранением «тела» здания.
Пошаговая процедура: от решения до списания
Шаг 1. Создание комиссии
Руководитель издаёт приказ о создании постоянной или временной комиссии не менее чем из 3 человек:
- главный бухгалтер;
- ответственный за эксплуатацию объекта;
- представитель службы безопасности и технадзора.
Шаг 2. Техническое обследование
Комиссия:
- Фиксирует физическое состояние части, подлежащей ликвидации.
- Оценивает возможность дальнейшего использования остатка объекта.
- Приглашает независимого эксперта (если требуется судебная или кадастровая экспертиза).
Оформляется акт о невозможности дальнейшего использования части объекта недвижимости. В нём должны быть:
- инвентарный и кадастровый номера;
- причина ликвидации (ветхость, аварийность, износ >70 %);
- оценка остаточной стоимости ликвидируемой части;
- подписи всех членов комиссии.
Шаг 4. Утверждение решения
Руководитель организации подписывает приказ о частичной ликвидации (датой начала работ считается дата приказа).
Шаг 5. Проведение работ
Подрядчик или собственные силы:
- демонтируют конструкции;
- сдают металлолом, оборудование на переработку;
- оформляют акт выполненных работ (форма КС-2, КС-3) и накладные.
Шаг 6. Акт о частичной ликвидации
Используется форма по ОКУД 0504104 или собственная форма, но обязательно содержит:
| Раздел | Что указать |
|---|---|
| Общие сведения | Наименование объекта, инв. №, дата ввода в эксплуатацию. |
| Ликвидируемая часть | Площадь, объём, % от общей площади, первоначальная доля стоимости. |
| Доходы и расходы | Стоимость демонтажа, выручка от реализации остатков, НДС. |
| Подписи | Члены комиссии, главный бухгалтер, руководитель. |
Учётные особенности в 2026 году
Бухгалтерский учёт (ФСБУ 6/2020)
- Снижаем первоначальную стоимость на долю ликвидированной части.
- Снижаем накопленную амортизацию пропорционально.
- Расходы на демонтаж включаем в прочие расходы (Дт 91.2).
- Выручка от продажи металлолома, прочие доходы (Кт 91.1).
Пример:
Первоначальная стоимость здания — 10 млн ₽, доля ликвидируемого крыла 20 %.
Уменьшаем баланс до 8 млн ₽, амортизацию — на такой же %.
Налоговый учёт (НК РФ)
- Амортизационную группу не меняем, продолжаем начислять по остаточному объекту.
- Расходы на демонтаж признаем в периоде фактического демонтажа (п. 8 ст. 265 НК РФ).
- Выручка от продажи металлолома облагается НДС по ставке 20 %.
Важно! В НК РФ не прописан прямой механизм пересчёта амортизации, поэтому используем бухгалтерские данные и заявляем разницу в налоговой.
Частые вопросы и практика 2025–2026 гг.
Нужно ли вносить изменения в ЕГРН?
Да, если меняется общая площадь или количество этажей. Подайте заявление в Росреестр через МФЦ с актом ликвидации и новой техпланом.
Как определить долю стоимости ликвидируемой части?
3 способа:
- по кадастровой стоимости с учётом площади;
- по смете восстановительной стоимости (затратный метод);
- по акту независимой оценки (предпочтительно для судов).
Что делать, если ликвидируемая часть выявлена в ремонте?
Если вы просто меняете конструкции, это — ремонт, а не ликвидация. Проводите через сч. 20, не меняйте первоначальную стоимость.
Нужен ли СЭС или МЧС при ликвидации?
Если объект подлежал государственному надзору (школы, больницы), то согласование обязательно.
Чек-лист «Не забудьте!»
- ☐ Приказ о создании комиссии
- ☐ Акт технического обследования
- ☐ Акт о невозможности дальнейшего использования
- ☐ Приказ о частичной ликвидации
- ☐ Акт о частичной ликвидации (форма 0504104 или собственная)
- ☐ Первичные документы подрядчика (КС-2, КС-3)
- ☐ Накладные на выбытие материалов
- ☐ Договор на вывоз/утилизацию/переработку
- ☐ Обновленная инвентарная карточка (форма ОС-6)
- ☐ Уведомление в Росреестр (если меняется площадь)
Частичная ликвидация объекта недвижимости — это не просто «снести и забыть». Это строго регламентированная процедура, включающая техническую, правовую и учётную стороны. Правильное оформление позволит избежать претензий налоговой, Росреестра и контролирующих органов.
Главное: создайте комиссию, документируйте каждый этап, пересчитайте стоимость и амортизацию, не забудьте про ЕГРН и НДС.