Каждый застройщик, работающий по 214-ФЗ и привлекающий средства дольщиков, должен «закрыть» одновременно три «базы»:
- бухгалтерскую (ФСБУ 5/2019, 6/2020, 25/2018);
- налоговую на прибыль (НК РФ, гл. 25);
- НДС-учет (НК РФ, гл. 21).
Ниже приведены типовые проводки, которые ежедневно используют бухгалтера застройщика многоквартирного дома (МКД). В скобках указаны контрагенты и первичные документы.
Расчетно-кассовое обслуживание дольщиков: эскроу-счета
Зачисление денег дольщика на эскроу-счёт (банк-дольщик)
Деньги дольщика не являются активом застройщика: они хранятся на отдельном эскроу-счёте, к которому застройщик имеет только право получать информацию.
- Дт 008 «Обеспечения обязательств полученные» – в забалансе фиксируем поступившие средства (договор ДДУ, выписка банка-эскроу).
На застройщик не делает записей на балансовых счетах.
Получение разрешения на ввод и зачисление денег на расчётный счёт
В течение 10 рабочих дней после ввода объекта в эксплуатацию банк перечисляет деньги дольщиков на расчётный счёт застройщика.
| Дт | Кт | Сумма / документ | Комментарий |
|---|---|---|---|
| 51 | 76-Э «Расчёты по эскроу» | 3 000 000 ₽ / выписка банка | Поступили деньги с эскроу-счёта |
| 76-Э | 86 | 3 000 000 ₽ | Отражаем как целевое финансирование |
| 008 | 3 000 000 ₽ | Списываем забалансовое обеспечение |
Учёт затрат на строительство
Покупка материалов у поставщика
| Дт | Кт | Сумма / документ | Комментарий |
|---|---|---|---|
| 10 | 60 | 1 500 000 ₽ / накладная, счёт-фактура | Закуплены материалы для строительства |
| 19 | 60 | 300 000 ₽ | НДС 20 % к вычету |
Оплата поставщику авансом или по факту
| Дт | Кт | Сумма / документ | Комментарий |
|---|---|---|---|
| 60 | 51 | 1 800 000 ₽ / платёжное поручение | Оплата поставщику |
Начисление зарплаты рабочим-строителям
| Дт | Кт | Сумма / документ | Комментарий |
|---|---|---|---|
| 20 (08) | 70 | 800 000 ₽ / табель, расчётная ведомость | Зарплата рабочим |
| 20 (08) | 69 | 240 000 ₽ | Страховые взносы 30 % |
Рекомендация: если строительство ведётся для последующей продажи, затраты копятся на счёте 20 «Основное производство» (или 08, если выбран другой порядок). Перед сдачей объекта они списываются на счёт 43 «Готовая продукция».
Акт ввода объекта в эксплуатацию
После получения разрешения (форма РСВ-1) застройщик формирует готовые квартиры как запасы.
| Дт | Кт | Сумма / документ | Комментарий |
|---|---|---|---|
| 43 | 20 | 45 000 000 ₽ / акт ввода, калькуляция | Готовые квартиры приняты к учёту |
Учёт реализации квартиры дольщику
Формирование выручки
| Дт | Кт | Сумма / документ | Комментарий |
|---|---|---|---|
| 62-ДДУ | 90-1 | 3 000 000 ₽ / акт приёма-передачи | Выручка по ДДУ |
| 90-3 | 68-НДС | 0 ₽ | НДС не начисляем (освобождение 149 НК) |
| 90-2 | 43 | 2 500 000 ₽ | Себестоимость проданной квартиры |
| 86 | 98 | 2 500 000 ₽ | Целевое финансирование в доход будущих периодов |
Закрытие долга дольщика
| Дт | Кт | Сумма / документ | Комментарий |
|---|---|---|---|
| 76-Э | 62-ДДУ | 3 000 000 ₽ | Зачёт денег дольщика |
Налоговые особенности
- Прибыль: расходы на строительство не учитываются до момента реализации объекта (п. 14 ст. 251, п. 17 ст. 270 НК РФ).
- НДС: услуги застройщика по ДДУ освобождены от НДС (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ), кроме производственных помещений, которые передаются юрлицам для бизнеса.
- Страховые взносы: начисляются в общеустановленном порядке (ст. 425 НК РФ) и относятся на себестоимость (счёт 20).
Обязательная отчетность застройщика
- Промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчётность – в ЕИЖС в течение 30 календарных дней после окончания отчетного периода (ч. 5 ст. 3 Закона 214-ФЗ);
- Годовая отчётность + аудиторское заключение – в течение 120 календарных дней после окончания года (ч. 5 ст. 3, п. 7 ч. 2 ст. 3.1 Закона 214-ФЗ).
Контрольные соотношения (сверки)
В таблице ниже приведены три ключевых контрольных соотношения, которые ежемесячно проверяет главный бухгалтер:
| Строка | Счёт / раздел баланса | Контрольная формула | Какие ошибки ловим |
|---|---|---|---|
| 1 | 008 (забаланс) | Остаток 008 = Σ денег на эскроу | Недовнесённые средства, «висящие» договоры |
| 2 | 86 «Целевое финансирование» | Дт 86 = Кт 76-Э (эскроу) | Расхождение между фактическим поступлением и целевым финансированием |
| 3 | 43 «Готовая продукция» | Себестоимость 43 = Σ Дт 20 (08) – Кт 20 (08) | Недостачи/излишки при списании на продажу |
Пример сводной проводки «за день»
. Застройщик «ГрандСтрой»:
- получил разрешение на ввод 100-квартирного дома;
- банк перечислил 100 млн ₽ с эскроу-счетов;
- стоимость готовых квартир на счёте 43 составляет 85 млн ₽;
- все квартиры реализованы дольщикам.
| Операция | Дт | Кт | Сумма |
|---|---|---|---|
| Деньги с эскроу | 51 | 76-Э | 100 000 000 ₽ |
| Целевое финансирование | 76-Э | 86 | 100 000 000 ₽ |
| Выручка по всем ДДУ | 62-ДДУ | 90-1 | 100 000 000 ₽ |
| Себестоимость продаж | 90-2 | 43 | 85 000 000 ₽ |
| Целевое финансирование в доход | 86 | 98 | 85 000 000 ₽ |
| Закрытие долга дольщиков | 76-Э | 62-ДДУ | 100 000 000 ₽ |
Проверь себя: штрафы и риски
- Статья 120 НК РФ: за систематическое неправильное отражение операций – от 10 000 до 30 000 ₽, за занижение налоговой базы – 20 % от неуплаченного налога (но не менее 40 000 ₽).
- Статья 15.11 КоАП РФ: для директора и главбуха – штраф от 5 000 до 10 000 ₽; при повторе – дисквалификация до 2 лет.
Памятка бухгалтеру застройщика (PDF-карточка)
- Ежедневно обновляй забаланс 008.
- Раз в месяц сверяй остатки по 86 и 76-Э.
- В учетной политике зафиксируй порядок учёта расходов: «себестоимость» или «целевое финансирование».
- Не забудь до 30-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, выложить промежуточную отчётность в ЕИЖС.
- Храни договоры ДДУ, акты приёма-передачи и разрешения на ввод не менее 5 лет.
Наша информация – ваш путь к успеху!