Краткий ответ: Нет, налоговый вычет при покупке квартиры у родителей предоставляться не будет․ Родители и дети признаются взаимозависимыми лицами, а сделки между ними блокируют право на имущественный вычет по НК РФ, п․ 5 ст․ 220․ Ниже — подробности, исключения и практические советы․
Почему запрещён вычет при покупке у родителей?
Налоговый кодекс РФ прямо запрещает получать вычет, если:
- покупатель и продавец состоят в родстве (родители, дети, супруги, братья/сёстры, опекуны и подопечные);
- одна сторона может оказывать «значительное влияние» на решения другой (фактически любые сделки внутри семьи)․
Следовательно, даже если вы купили квартиру у родителей по рыночной цене, ФНС откажет в вычете: формально признаётся «искусственная» сделка, направленная на получение налоговых денег․
Кто ещё попадает под запрет?
Круг «запрещённых» лиц фиксированный:
- Супруги (включая бывших, если сделка заключена до расторжения брака);
- Родители и усыновители;
- Дети, в т․ч․ усыновлённые;
- Полнородные и неполнородные братья/сёстры;
- Опекуны и попечители ↔ их подопечные․
Если хоть одна из сторон фигурирует в перечне, вычет не дадут ни покупателю, ни его супругу/супруге;
Есть ли легальные способы «обойти» запрет?
Покупка через «третье лицо»
Родители продают жильё постороннему покупателю, а вы затем приобретаете ту же квартиру у него․ Риски:
- дополнительные расходы (возможно, комиссия посреднику);
- подозрение ФНС в «схематозе» при слишком коротком временном интервале между сделками․
Дарение родителями денег, а затем покупка у постороннего продавца
Родители дарят вам деньги, вы приобретаете квартиру у независимого продавца․ Дарение денег между близкими родственниками не облагается НДФЛ, поэтому вы получаете:
- признанный вычет;
- отсутствие претензий налоговой к договору дарения․
Сделка между детьми в семье
Если квартира оформляется на несовершеннолетнего ребёнка, а родители раньше не использовали свой вычет, они могут включить долю ребёнка в свою сумму вычета․ При этом:
- родители получают вычет за себя + за ребёнка (но не более 2 млн ₽ на всю семью);
- когда ребёнок станет взрослым, он сохраняет своё персональное право на полный вычет при покупке собственной жилплощади․
Но если родитель уже получил вычет ранее, повторно «забрать» его за долю ребёнка нельзя․
Какие документы нужны для обычного вычета (если родители не участвуют)
- 3-НДФЛ за соответствующий год․ Подать можно сразу после окончания года сделки․
- Договор купли-продажи и акт приёма-передачи․
- Свидетельство о регистрации права (ЕГРН) или выписка из ЕГРН․
- Платёжные документы: банковские выписки, расписки продавца, квитанции․
- Ипотечный договор и справка о процентах, если брали кредит․
- Заявление на возврат НДФЛ․
Сколько можно вернуть в 2026 году
| Тип вычета | Максимальная база | Ставка НДФЛ | Максимум к возврату |
|---|---|---|---|
| Основной (стоимость жилья) | 2 000 000 ₽ | 13 % | 260 000 ₽ |
| Ипотечные проценты | 3 000 000 ₽ | 13 % | 390 000 ₽ |
| Всего максимум | — | — | 650 000 ₽ |
Если НДФЛ уплачивается по ставке 15 % (доходы выше 5 млн ₽), вычет всё равно рассчитывается исходя из 13 %․
Частые вопросы
Можно ли получить вычет, если купил квартиру у тёщи?
Да․ Тёща не входит в перечень взаимозависимых лиц․ Главное, чтобы договор был на рыночных условиях․
А если купил у дяди/тёти?
Можно․ Дяди/тёти официально не считаются «взаимозависимыми»․
Что будет, если я всё-таки подал вычет за сделку с родителями?
ФНС откажет и может начать проверку․ Придётся вернуть полученные деньги + пени․
- Не оформляйте сделку «родитель → ребёнок» ради вычета — это точно не пройдёт․
- Используйте дарение денег или покупку у независимого продавца․
- Сохраняйте все чеки и договоры: при любой проверке пригодятся․
- Если квартира для ребёнка, оформляйте вычет на родителя, если у них осталась часть лимита․
Напоминаем: законы могут меняться․ Перед сделкой уточняйте актуальные нормы на сайте ФНС России или в профильном сервисе «Госуслуги»․