04 апреля 2026 — Покупка квартиры во время брака — всегда важное и ответственное решение․ Однако если вложение делает только один супруг, возникает резонный вопрос: «Как сохранить жильё за тем, кто реально оплатил сделку?» Выход — брачный договор․ В 2026 году документ претерпел ряд изменений, и мы собрали всё самое актуальное в одной статье: пошаговая инструкция, готовый образец, ключевые нюансы ипотеки и материнского капитала․

Зачем нужен брачный договор при покупке квартиры

По умолчанию любая недвижимость, купленная в браке, считается совместной, даже если деньги внес один из супругов (СК РФ, ст․ 34)․ При разводе имущество делится 50/50, если иное не оговорено․

• Исключение из общего режима․ Брачный договор позволяет закрепить квартиру за тем, кто оплатил покупку․
• Защита от долгов․ Если квартира приобретается в ипотеку, договор чётко прописывает, кто будет нести обязательства по кредиту․
• Оптимизация налогов и материнского капитала․ При сертификате МСК жильё оформляется в обязательную долевую собственность всех членов семьи, однако размеры долей можно распределить заранее․

Основные правила 2026 года

Форма и нотариальное удостоверение

Брачный договор обязательно заверяется у нотариуса․ Устная договорённость или простая письменная форма недействительны․

Что можно оговорить

1. Право собственности: индивидуальное, совместное или долевое․
2. Доли: в процентах или квадратных метрах (например, 70 % тому, кто внёс 70 % суммы)․
3. Расходы на ремонт, коммуналку, ипотечные платежи․
4. Компенсации: если один супруг отказывается от доли, второй может выплатить ему деньги․

Что нельзя включать

• условия, ограничивающие право на работу или образование;
• неравные условия, ставящие одного супруга в крайне неблагоприятное положение;
• отказ от алиментов на детей․

Образец брачного договора 2026 (при покупке квартиры одним супругом)

Документ приведён в сокращённом виде․ Перед подписанием согласуйте индивидуальные детали с нотариусом․

Брачный договор № 04/26-БД

г․ Москва, 19 апреля 2026 г․

Мы, нижеподписавшиеся:
Иванов Алексей Сергеевич, г․ р․, паспорт 45 00 123456,
Иванова Мария Викторовна, г․ р․, паспорт 45 00 654321,
состоящие в зарегистрированном браке, заключили настоящий договор о нижеследующем:
Предмет договора
Квартира по адресу: г․ Москва, ул․ Ленина, д․ 10, кв․ 45, приобретённая 20 апреля 2026 г․ за счёт личных средств Иванова А․С․, признаётся его личной собственностью․
Обязательства по ипотечному кредиту № 12345/26-ПАО «Банк Домклик» несёт исключительно Иванов А․С․

Доли и компенсации
Доля Ивановой М․В․ в праве собственности на указанную квартиру — 0 %․
В случае развода Иванова М․В․ не имеет права требовать раздела квартиры, но вправе получить компенсацию в размере 500 000 руб․ за финансовое участие в бытовых расходах и ремонте (чекам и договорам подряда верить)․

Общие положения
Действие настоящего договора распространяется на все будущие доходы и имущество, приобретённые в период брака․
Изменения и дополнения оформляются в письменной форме и удостоверяются нотариально․

Срок действия
До расторжения брака или заключения нового соглашения сторонами․

Подписи:
______________ /Иванов А․С․/
______________ /Иванова М․В․/

Нотариус: ______________ /Петрова О․Н․/
рег․ № 77-12345

Пошаговая инструкция заключения

1. Собрать документы:
   • паспорта обоих супругов;
   • свидетельство о браке (или выписка из ЕГР ЗАГС);
   • предварительный договор купли-продажи квартиры;
   • выписка из ЕГРН (если квартира уже выбрана);
   • справка о доходах/кредитный договор (при ипотеке)․
2. Записаться к нотариусу через госуслуги или по телефону․
3. Согласовать текст (используйте образец выше)․
4. Подписать договор в присутствии нотариуса․
5. Зарегистрировать права собственности в Росреестре, приложив нотариально заверенный брачный договор․

Особенности при ипотеке

Материнский капитал: как не нарушить закон

При использовании материнского капитала жильё обязано быть оформлено в долях на всех членов семьи (владельца сертификата, супруга и детей)․ Однако:

• Доли можно определить любыми (например, 50 % — мужу, 30 % — жене, 20 % — детям)․
• Брачный договор должен быть совместим с условиями сертификата: после выделения долей оставшиеся 50 % мужа можно признать его личной собственностью․

Частые ошибки

1. Заверение у «домашнего» юриста․ Документ имеет силу только после нотариального удостоверения․
2. Отсутствие описания долгов․ Не указав ипотеку, вы рискуете, что кредит станет «общим»․
3. Неравные условия․ Суд может признать такой договор недействительным․

Где скачать актуальный образец 2026

Официальный формат от ГАРАНТ и Росреестра доступен по ссылке:
Скачать PDF-образец (брачный договор при покупке квартиры одним супругом)

Брачный договор при покупке квартиры одним из супругов в 2026 году, это быстрый, легальный и недорогой способ защитить свои инвестиции․ Главное:

• согласовать текст заранее;
• заверить у нотариуса;
• учесть особенности ипотеки и материнского капитала․

Если остались вопросы, запишитесь на консультацию к нотариусу или юристу недвижимости — шаг навстречу спокойствию на десятилетия вперёд․