Когда владелец недвижимости в Болгарии не может лично присутствовать на сделке, единственный безопасный способ — оформить нотариальную доверенность, предоставляющую полномочия на продажу другому лицу. Ниже — подробная инструкция на русском языке с учётом последних изменений законодательства и практики 2026 года.
Что такое доверенность на продажу недвижимости в Болгарии?
Доверенность (по-болгарски „пълномощно“) — это письменный акт, которым собственник (доверитель) передаёт представителю (доверенному лицу) право совершать юридически значимые действия:
- подписывать предварительный договор;
- собирать необходимые справки и выписки;
- подписывать окончательный нотариальный акт (нотариуса) в Агентстве по вписванията;
- получать деньги от покупателя и передавать ключи.
Обязательные признаки доверенности
- Нотариальное удостоверение. Без нотариуса доверенность недействительна.
- Конкретизация полномочий. Общая фраза «выражать волю» не годится — нужен перечень действий.
- Срок действия. Максимально — три года. Для недвижимости часто ставят 6–12 месяцев.
- Указание адреса и параметров недвижимости. Кадастровый идентификатор (ID), площадь, адрес.
Как оформить доверенность, находясь в России или другой стране
Два пути
- В Консульстве или Посольстве Болгарии — самый простой и «чистый» способ.
- У российского нотариуса с апостилем и легализацией — дольше, но доступно, если консульство перегружено.
Пошаговая инструкция
- Сформулируйте текст доверенности заранее на бумаге или в Word.
- Уточните данные доверенного лица: ФИО, адрес, ЕГН или номер паспорта.
- Запишитесь в консульство онлайн или по телефону. Важно: граждане РФ не обязаны ждать очередь, если у них есть болгарская виза или ВНЖ.
- При себе иметь:
- паспорт владельца недвижимости;
- нотариально заверенную копию нотариального акта (или выписку из Агентства по вписванията);
- паспорт доверенного лица (можно копию).
- Оплатите госпошлину — 2026 год: 30 лев (~15 €) в консульстве или 50 лев у нотариуса.
- Получите доверенность на руки или сразу передайте доверенному лицу.
Пример формулировки
„Упълномощавам г-на Иван Иванов Иванов, ЕГН 8001011234, адрес гр; София, ул. Лозенец № 10, да продаде апартамент № 5, находящийся в жилищен комплекс „Сансет Резидънс“, гр. Бургас, кв. Сарафово, кадастрален идентификатор 68134.565.3.5.15, включая всички прилежащи права и мазе № 5А, като подпише предварителен и окончателен нотариален акт, декларира пред Агенция по вписванията, получи цената на продажбата по посочена от мен банкова сметка и предаде владението на купувача. Валидност 12 месеца от датата на издаване.“
Что делать после получения доверенности
Перевод и апостиль (если оформлена в России)
- Перевод: только у присяжного переводчика, акредитованного в Болгарии (список есть на сайте МИД Болгарии).
- Апостиль: проставляется в Минюсте РФ на саму доверенность и на перевод.
- Легализация: если апостиль не признаётся (редко), делается в Консульском отделе МИД РФ → Министерство иностранных дел Болгарии.
Регистрация в bolgarskom нотариате
Доверенное лицо обязано зарегистрировать доверенность в нотариальной палате Болгарии, если срок действия превышает 6 месяцев. Это быстрая процедура (1 рабочий день).
Распространённые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствия | Как исправить |
|---|---|---|
| Указание только «продать квартиру» без конкретного адреса | Нотариус откажет в регистрации сделки | Добавить кадастровый номер, этаж, идентификатор мази |
| Просроченная доверенность | Сделка невозможна, нужно новое оформление | Установить срок 6–12 мес. и продлевать заранее |
| Отсутствие права получать деньги | Покупатель не сможет перевести сумму на счёт доверенного | Включить пункт «получение денежных средств» |
| Доверенность на устаревшем бланке | Болгарский нотариус может не принять | Использовать бланки 2026 года (код 22-ДН-3) |
Налоги и юридические нюансы
- Налог на прирост капитала: если продажа произошла в течение 3 лет после покупки, прибыль облагается 10 %. Доверенное лицо обязано подать декларацию в НАП (Националната агенция за приходите).
- Право отмены: доверитель может отозвать доверенность в любой момент, но уведомление должно быть нотариально заверено и направлено в нотариат, где будет подписываться сделка.
- Возможность «трансферта полномочий»: запрещена. Доверенное лицо не может перепередать свои полномочия третьему лицу.
Чек-лист перед визитом к нотариусу (для доверенного лица)
- Оригинал доверенности + 2 копии.
- Паспорт доверенного лица + болгарский ВНЖ (если есть).
- Нотариальный акт на квартиру (оригинал).
- Документы о налоговой оценке (Tax evaluation).
- Кадастровый план и схема.
- Выписка из Агентства по вписванията без обременений (старше 30 дней).
- Доверенность на банк (если нужно открывать escrow-счёт).
Стоимость и сроки 2026
- Нотариальное удостоверение доверенности в консульстве: 30 лев.
- Нотариальное удостоверение в Болгарии: 50–80 лев (зависит от объёма полномочий).
- Перевод + апостиль в России: 3500–5000 ₽, срок 3–5 раб. дней.
- Легализация в МИД Болгарии: 25 лев, срок 1 день.
Часто задаваемые вопросы
Вопрос: Может ли доверенность быть выдана на два лица одновременно?
Ответ: Да, но обязательно указать, действуют ли они раздельно (jointly and severally) или коллегиально (jointly); Во втором случае оба должны подписывать каждый документ.
Вопрос: Обязательно ли личное присутствие покупателя при подписании нотариального акта?
Ответ: Нет, если у доверенного лица есть все полномочия, включая получение денег. Но большинство банков требует личного присутствия покупателя при переводе суммы.
Вопрос: Как быстро отозвать доверенность?
Ответ: Оформите новое нотариальное заявление об отзыве и срочно отправьте курьером в нотариат, где планируется сделка. Это блокирует регистрацию акта.
Доверенность на продажу недвижимости в Болгарии — это надёжный инструмент, при условии точного соблюдения процедуры: нотариус → перевод → возможный апостиль → регистрация. Потратив один день на оформление, вы избавите себя от необходимости летать в Болгарию каждый раз, когда появится покупатель.
Полезные ссылки:
Список консульств Болгарии
Агентство по вписванията онлайн
Болгарская нотариальная палата