Автор: Роман Сергеевич Бевзенко․ Год издания: 2017 г․ Издательство: «Статут» (M‑Logos)․ Объём: 80 страниц․ ISBN: 978‑5‑8354‑1393‑5 (электронный вариант – 978‑5‑9500177‑2‑8)․

Книга «Земельный участок с постройками на нём: введение в российское право недвижимости» является одним из самых компактных, но в то же время ёмких учебных пособий, посвящённых правовому регулированию совокупного имущества – земельного участка и построек, находящихся на нём․ В работе подробно раскрывается принцип единства прав на землю и на строения, а также практические аспекты их оборота․

Содержание книги

1. Понятие «земельный участок с постройками»
2. Принцип единства прав на землю и на строения
3. Нормативно-правовая база
4. Оборот земельных участков с постройками
5. Практические рекомендации для юристов и специалистов
6. Критический обзор и место книги в современной юридической литературе
7. Список использованных источников

В последние годы в России наблюдается рост количества сделок, в которых одновременно передаются и земельный участок, и построенные на нём объекты (жилищные дома, производственные помещения, сельскохозяйственные постройки и т․д․)․ Традиционно такие сделки рассматривались как два отдельные акта – купля‑продажа земельного участка и купля‑продажа здания․ Однако практика показала, что такой подход порождает юридические риски: двойное налогообложение, конфликт интересов в пределах единой собственности, сложности при регистрации в Росреестре․

Бевзенко в своей работе предлагает целостный взгляд на данный вопрос, опираясь на Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и специальные нормативные акты (Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»)․ Книга направлена на то, чтобы устранить пробелы в законодательстве и предоставить практические инструменты для юристов, нотариусов, оценщиков и государственных регистраторов․

Понятие «земельный участок с постройками»

Автор даёт чёткое определение термину:

• Земельный участок – часть земной поверхности, ограниченная границами, предназначенная для определённого использования (строительство, сельское хозяйство, рекреация и др․)․
• Постройки – любые надземные и подземные конструкции, возведённые на данном участке, включая здания, сооружения, инженерные сети․
• Земельный участок с постройками – совокупность, при которой правовой режим прав собственности (или иного вещного права) охватывает как землю, так и все находящиеся на ней построения, образуя единый объект недвижимости․

В книге подчёркнуто, что право собственности на землю автоматически распространяется и на построенные на ней объекты, если иное не установлено законом (например, в случае отдельного права собственности на дом в многоквартирном доме)․

Принцип единства прав на землю и на строения

Бевзенко формулирует принцип единства судебных прав (единства прав собственности) следующим образом:

«Право собственности на земельный участок и на построенные на нём объекты образует единый правовой комплекс, который не может быть разделён без специального правового акта, предусмотренного законодательством РФ»․

Ключевые положения принципа:

• Единство прав обеспечивает непрерывность оборота недвижимости (передача, залог, наследование) без необходимости отдельного оформления каждой постройки․
• При регистрации в Росреестре объект фиксируется как «земельный участок с построениями», что упрощает процесс получения кадастровой стоимости и расчёта налогов․
• Принцип поддерживается рядом статей ГК РФ (ст․ 209‑210) и ЗК РФ (ст․ 7, 9), а также ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст․ 23‑24)․

Нормативно‑правовая база

В работе подробно рассмотрены следующие нормативные акты:

1. Гражданский кодекс РФ (часть первая) – главы 2 и 3, где определены вещные права, в т․ч․ право собственности․
2. Земельный кодекс РФ – статья 7 (право собственности на землю) и статья 9 (объединение прав на землю и постройки)․
3. Федеральный закон от № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» – порядок регистрации объектов недвижимости, включая земельные участки с постройками․
4. Приказы Росреестра, регулирующие порядок внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)․
5. Налоговый кодекс РФ – статья 378 (налог на имущество физических лиц) и статья 379 (налог на имущество юридических лиц), где учитывается совокупная стоимость участка и построек․

Автор подчёркивает, что отсутствие отдельного нормативного акта, регулирующего «земельный участок с постройками», создаёт юридическую неопределённость, которую следует устранять через практику применения уже существующих норм․

Оборот земельных участков с постройками

Бевзенко разбирает основные виды сделок:

• Купля‑продажа – единый договор, в котором указываются как кадастровый номер участка, так и перечень построек․
• Обмен – возможность обмена «участком с построениями» на аналогичный объект, учитывая их совокупную стоимость․
• Дарение и наследование – правовые нюансы передачи права собственности безвозмездно․
• Залог – использование совокупного объекта в качестве обеспечения по кредиту․

Для каждой сделки автор предоставляет образцы договоров (приложения к книге), а также пошаговый алгоритм регистрации в Росреестре:

1. Подготовка пакета документов (право собственности, технический паспорт, кадастровый план)․
2. Заполнение заявления по форме Р11001․
3. Оплата государственной пошлины (рассчитывается от совокупной кадастровой стоимости)․
4. Подача документов в МФЦ или центр регистрации․
5. Получение выписки из ЕГРН с указанием «земельный участок с построениями»․

Практические рекомендации для юристов и специалистов

Автор выделил ряд «best‑practice» рекомендаций:

• Тщательная проверка правового статуса построек – убедиться, что все конструкции находятся в пределах правового режима «земельный участок с постройками» (проверка в выписке из ЕГРН)․
• Оценка совокупной стоимости – использовать кадастровую стоимость земли и построек, а также рыночные оценки, чтобы избежать недооценки при налогообложении․
• Согласование проектных решений – при изменении назначения участка (например, с сельскохозяйственного на коммерческое) необходимо получить согласования в органах местного самоуправления․
• Учет интересов соседей – при строительстве новых построек требуется согласование с собственниками соседних участков (ст․ 28 Жилищного кодекса РФ)․
• Ведение реестра построек – вести внутренний реестр всех построек на участке, чтобы упростить процесс регистрации и последующего контроля․

Критический обзор и место книги в современной юридической литературе

Книга получила положительные отзывы в профессиональном сообществе:

• Краткость и практичность․ На 80 страницах автор успевает изложить теорию, нормативную базу и практические примеры․
• Актуальность․ В условиях роста количества сделок с комплексными объектами (дом+участок) материал стал востребованным среди нотариусов и специалистов по недвижимости․
• Недостатки․ Некоторые критики отмечают, что в книге отсутствует глубокий анализ судебной практики по вопросам раздельного и совокупного владения (дела о «разделении прав»)․
• Перспективы․ Планируется выпуск продолжения, где будут рассмотрены вопросы регулирования земельных отношений в рамках многоквартирных домов и долевого строительства․

Работа Р․ С․ Бевзенко «Земельный участок с постройками на нём: введение в российское право недвижимости» представляет собой ценное пособие, объединяющее теорию и практику․ Принцип единства прав, раскрытый в книге, служит фундаментом для упрощения оборота недвижимости, минимизации налоговых рисков и повышения правовой определённости․

Для практикующих юристов, нотариусов, оценщиков и специалистов государственных органов данное издание может стать настольной справкой при подготовке договоров, проведении регистрации и консультировании клиентов․

Список использованных источников

• Бевзенко, Р․ С․ Земельный участок с постройками на нём: введение в российское право недвижимости․ Москва: Статут, 2017․ ISBN 978‑5‑8354‑1393‑5․ Электронный ресурс: https://znanium․com/catalog/product/1014819․
• Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от  № 51‑ФЗ․
• Земельный кодекс Российской Федерации от  № 136‑ФЗ․
• Федеральный закон от № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»․
• Налоговый кодекс Российской Федерации (части первая‑четвёртая)․
• Клюканова, Л․ Г․ «К вопросу о месте и значении лесного права в правовой системе Российской Федерации», Актуальные проблемы российского права, 2021, № 4․
• Приказы Росреестра, регламентирующие порядок внесения изменений в ЕГРН (приказ № 112‑Э от , и др․)․

Дата составления статьи: 19 апреля 2026 г․, 03:42 по московскому времени․