Дарение квартиры, дома или другой недвижимости от бабушки внучке — одна из самых распространённых форм передачи имущества в семье. В 2026 году к таким сделкам применяется ряд льгот: бабушка и внучка признаются близкими родственниками, а это значит, что с одаряемой не взимается НДФЛ. Однако «налоговой безопасности» недостаточно: важно грамотно оформить документы и понимать возможные подводные камни. В материале разберёмся по шагам.

Содержание

1. Кто считается близким родственником
2. Нужно ли платить налог при дарении квартиры бабушкой внучке
3. Законодательные изменения 2024-2026 годов
4. Пошаговая инструкция оформления дарственной
5. Как избежать двойного налогообложения при дальнейшей продаже
6. Частые ошибки и советы юриста

Бабушка и внучка — близкие родственники по закону

Перечень лиц, признаваемых близкими родственниками, зафиксирован в п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Сюда входят:

• родители и дети (включая усыновителей и усыновлённых);
• бабушки, дедушки и внуки/внучки;
• супруги;
• родные братья и сёстры.

Важно: двоюродные и племянники не входят в этот список. Если даритель и одаряемый не относятся к перечисленным категориям, придётся заплатить НДФЛ 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн руб.) от кадастровой стоимости объекта.

Налогообложение: платит ли внучка НДФЛ?

Основное правило

Если квартира (дом, доля в недвижимости) дарится от бабушки внучке, то:

• НДФЛ не начисляется (0 %);
• Декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно;
• Никаких платежей в бюджет не производится.

Исключения

1. Нет подтверждения родства. Если в ЕГРН или нотариальных документах не видно, что даритель — именно бабушка, ФНС может потребовать дополнительные доказательства (свидетельство о рождении матери/отца внучки + свидетельство о рождении самой внучки).
2. Индивидуальный предприниматель. Если бабушка зарегистрирована как ИП и квартира числится на её балансе как «товар», льгота не применяется.
3. Доля в квартире. Дарение доли той же бабушкой тому же внуку также освобождено от НДФЛ.

Что изменилось в 2024-2026 годах

Кадастровая стоимость как база

С 2025 года, если договором указана цена ниже 0,7 × кадастровой стоимости, налоговая всё равно примет 70 % кадастровой величины за базу. Для близких родственников это правило не критично, поскольку НДФЛ 0 %, но при проверке доначислений не будет.

Новые ставки НДФЛ

Опять же, для сделки «бабушка → внучка» ставки не применяются, но они актуальны для остальных случаев.

Пошаговая инструкция: как подарить квартиру внучке

1. Собрать пакет документов
   • паспорта дарителя и одаряемой;
   • свидетельства о рождении, подтверждающие родство;
   • ЕГРН (выписка не старше 5 дней);
   • техпаспорт БТИ или кадастровый план;
   • справка об отсутствии задолженности по ЖКХ и налогам.
2. Заключить договор дарения у нотариуса
   • с 2024 года обязательное нотариальное удостоверение для дарения долей в недвижимости (ст. 42 ФЗ-218);
   • договор составляется в 3 экз.: для сторон и в Росреестр.
3. Оплатить госпошлину
   • 2 000 руб. — госпошлина за регистрацию перехода права;
   • плюс тариф нотариуса (от 3 000 до 5 000 руб. в среднем).
4. Подать заявление в МФЦ/Росреестр
   • срок регистрации — 5-9 рабочих дней;
   • на руки выдаётся ЕГРН с новым собственником.

Дальнейшая продажа: как не платить налог второй раз

Если внучка захочет продать полученную в подарок квартиру:

• Минимальный срок владения для «безналоговой» продажи, 3 года (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ для наследства и дарения от близких родственников).
• Если продать раньше 3 лет, придётся заплатить НДФЛ 13 % (или 15 %) от разницы между ценой продажи и кадастровой стоимостью (с коэффициентом 0,7).
• Налоговый вычет при продаже — 1 000 000 руб. или «доход минус расходы дарителя» (если есть документы о первоначальной покупке).

ТОП-5 ошибок и советы юриста

Бабушка и внучка — близкие родственники. Дарение недвижимости между ними не облагается НДФЛ в 2026 году. Главное — собрать документы, подтверждающие родство, нотариально удостоверить договор и зарегистрировать право в Росреестре. При последующей продаже достаточно выждать 3 года, чтобы избежать повторного налога. Следуйте инструкции и консультируйтесь с квалифицированным юристом при любых сложных ситуациях.