Содержание

1. Почему сейчас начался «муниципальный разпродажный бум»
2. Какие города уже выставили лоты
3. Что именно продают и на каких условиях
4. Пошаговая инструкция участника аукциона
5. Главные риски и способы их минимизировать
6. Три реальных кейса: от котельной до гостиницы

Почему муниципалитеты массово выставляют объекты на продажу

В 2024–2025 годах российские города столкнулись сразу с тремя факторами:

• Дефицит бюджетов. Сокращение трансфертов и рост расходов на ЖКХ заставили мэрии искать дополнительные доходы.
• Износ объектов. Многие здания, построенные в 1970–1980-х, требуют капремонта, который муниципалитеты не тянут.
• Новые требования ФЗ-210. Закон об энергоэффективности обязывает до 2027 года перевести тепловые пункты и котельные на современное оборудование.

Результат — волна аукционов, которую эксперты уже называют «самой масштабной с 1990-х».

Какие города уже объявили торги

Что именно продают и на каких условиях

3.1 Типы объектов

• Котельные и тепловые пункты — самые «горячие» лоты (по данным «Авито Недвижимости», спрос вырос на 38 % за год).
• Здания бывших ЖЭКов и РЭУ — площади от 200 до 3 000 м², часто в центре города.
• Гаражи и базы коммунальных служб — подходят под логистику и парковки.
• Административные здания, можно перепрофилировать под коворкинги, хостелы, мед-офисы.

3.2 Особенности договора

1. Статус земли. В 80 % случаев участок остаётся в аренде у муниципалитета на 5–10 лет.
2. Обременения. Часто есть обязанность сохранить профиль (например, теплоснабжение) на 3–5 лет.
3. Аванс. Задаток — 5–10 % от начальной цены, возвращается всем, кроме победителя.

Пошаговая инструкция участника аукциона

Шаг 1. Найдите лот на официальных площадках:

• РТС-tender.ru
• Sberbank-AST.ru
• «Госзакупки» (zakupki.gov.ru) — для малых городов.

Шаг 2. Проверьте документы:

• Выписка из ЕГРН (бесплатно через rosreestr.gov.ru).
• Разрешение на перепрофилирование (если планируете сменить вид деятельности).
• Энергетическое обследование (часто лежит в материалах аукциона).

Шаг 3. Подайте заявку:

1. ЭЦП (Квалифицированная электронная подпись).
2. Задаток — через Сбербанк или ВТБ.
3. Скан доверенности, если действуете через представителя.

Шаг 4. Участвуйте в торгах онлайн. После победы:

• Подписываете протокол в течение 3 дней.
• Оплачиваете стоимость за 30 дней.
• Регистрируете право собственности в Росреестре.

Главные риски и способы их минимизировать

Три реальных кейса

Кейс 1. Котельная → гостиница (Новосибирск)

В 2024 году частный инвестор купил котельную № 3 за 18 млн руб. (начальная цена — 15 млн). Потратил 32 млн на перепланировку, открыл 42-номерную гостиницу «Тепло». Окупаемость — 4,5 года.

Кейс 2. База ЖКХ → логистический центр (Уфа)

База коммунальных машин (2 700 м²) ушла с аукциона за 9 млн руб. В 2025 году новый владелец подписал договор с «СДЭК» на аренду 1 800 м². Доход, 1,2 млн руб./мес.

Кейс 3. Здание РЭУ → коворкинг (Самара)

Здание в историческом центре (950 м²) купили за 6 млн руб. После косметического ремонта (4 млн) запустили коворкинг «Коммуналка». Окупаемость — 36 месяцев.

Если у вас есть 20–40 млн руб. свободных средств и опыт ремонта коммерческой недвижимости, муниципальные аукционы — один из самых недооценённых каналов входа в рынок. Главное — проводить дд-долговую и инженерную проверку, а также закладывать 15 % резерва на непредвиденные расходы.

Ближайшие торги пройдут уже 25 апреля 2026 года: следите за обновлениями на РТС-tender.ru.

Данные актуальны на 19 апреля 2026 года, 07:45 МСК.