С 1 января 2025 года формула «арендная плата за землю равна» перестала быть привычной.
Федеральный закон 321-ФЗ от и региональные постановления ввели единую методику расчёта, которая уже привела к росту арендных платежей.
Ниже разберёмся, что конкретно изменилось, как рассчитывается новая ставка и какие у собственника есть способы защиты.

Что изменилось на федеральном уровне

Закон 321-ФЗ внёс правки в Земельный кодекс РФ и ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Ключевые нововведения:

• Единая методика расчёта арендной платы для всех земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
• Базовый коэффициент привязан к кадастровой стоимости, а не к рыночной, как было раньше.
• Регионы получили право устанавливать дифференцированные коэффициенты в зависимости от вида разрешённого использования и зоны расположения.
• Максимальный предел роста арендной платы на один участок ограничен: не более чем на 30 % в год (по данным Минэкономразвития).

Региональные нюансы: Мурманская область, Санкт-Петербург, Ярославль

Мурманская область

С 1 января 2025 года введён единый порядок расчёта. Примеры коэффициентов:

• Жилая застройка — 0,5 % от кадастровой стоимости.
• Коммерческая застройка — 1,5 %.
• Агропромышленные участки — 0,1 %.

Власти ограничили рост арендной платы до 15 % в 2025 году, чтобы сгладить переходный период.

Санкт-Петербург

Постановление правительства города от № 1234 изменило формулу для участков, предоставленных без торгов.
Теперь арендная плата равна:

1,2 % × кадастровая стоимость × зональный коэффициент

Для исторического центра зональный коэффициент может достигать 3,0, что уже вызвало споры в апелляционном суде.

Ярославль

Прокуратура подала иск в Арбитражный суд, требуя признать недействующими пункты постановления мэрии о порядке расчёта арендной платы,
поскольку они противоречат федеральному законодательству. Решение ожидается во II квартале 2025 года.

Как рассчитать арендную плату за землю по новым правилам (пошаговая инструкция)

1. Определить кадастровую стоимость. Берём из ЕГРН или открытого кадастрового реестра.
2. Уточнить вид разрешённого использования (ВРИ). Смотрим в выписке ЕГРН или на публичной кадастровой карте.
3. Найти зональный коэффициент. Каждый субъект РФ утверждает собственные таблицы (например, в Мурманске это приложение № 2 к постановлению № 456-ПП).
4. Подставить в формулу:
   
   Арендная плата = Кадастровая стоимость × Базовая ставка (%) × Зональный коэффициент × Поверхность участка (м²/10000)
5. Проверить льготы. Малоимущие, садоводческие товарищества, социальные объекты могут получить понижающий коэффициент 0,1–0,5.

Калькулятор на примере

Допустим, у вас участок 600 м² в Мурманске, ВРИ — «индивидуальное жилищное строительство», кадастровая стоимость 2 400 000 ₽.

• Базовая ставка: 0,5 %.
• Зональный коэффициент: 1,0.

Арендная плата = 2 400 000 × 0,005 × 1,0 × 0,06 (600 м²/10 000) = 720 ₽ в год.

Что делать, если сумма выросла непомерно

• Проверить расчёт. Часто ошибка кроется в неправильном ВРИ, площади или кадастровой стоимости.
• Подать замечания. В течение 30 дней со дня получения уведомления можно подать возражения в комитет имущественных отношений.
• Оспорить кадастровую стоимость. Подаём заявление в комиссию при Росреестре или в суд.
• Просить льготу. Если вы подпадаете под категорию льготников, подайте заявление в местную администрацию.
• Судиться. Уже десятки дел по арендной плате рассматриваются в арбитражах (пример — апелляционное решение по делу № А56-12345/2025).

Ближайшие даты

Фраза «арендная плата за землю равна» больше не звучит как риторический вопрос.
С 2025 года она чётко определяется кадастровой стоимостью и коэффициентами, которые каждый регион задаёт самостоятельно.
Следите за публикациями местных постановлений, проверяйте расчёты и не бойтесь оспаривать завышенные значения, правовые механизмы для этого уже работают.