Актуальность темы. Земля – один из самых ценных ресурсов, а арендные отношения с государством
регулируются отдельным набором правовых и бухгалтерских норм. Перенос прав аренды на третье лицо
(уступка, субаренда, переуступка) влияет как на юридическую сторону сделки, так и на бухгалтерский
учет и налогообложение. В статье рассмотрены порядок, условия и последствия такой передачи.

Правовая база

Основные нормативные акты, регулирующие передачу прав аренды земельного участка:

• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – ст. 421‑428 (уступка требований) и ст. 450‑452 (субаренда).
• Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) – ст. 75‑80 (право аренды, его передача, ограничения).
• Федеральный закон № 131‑ФЗ «О бухгалтерском учете» и ППС 2/2022 «ППА» (первичная правовая оценка).
• Налоговый кодекс РФ (НК РФ) – главы 20‑24 (Налог на прибыль, НДС, налог на имущество).
• Приказ Минэкономразвития РФ от № 353н «Об учете арендных прав».

Что такое «право аренды»?

Право аренды земельного участка – это отдельный нематериальный актив, который появляется в бухгалтерском
учете организации после заключения договора аренды с государством (или другим арендодателем). Он
фиксируется в балансе в разделе «Нематериальные активы» и подлежит амортизации в течение срока
аренды.

Классификация в бухгалтерском учете

1. Права аренды, полученные в результате договора с государством, учитываются согласно ППА (Пункт 2.1.1 ППС 2/2022).
2. Если срок аренды превышает 12 месяцев, актив оценивается по стоимости, определенной в договоре, и амортизируется линейным методом.
3. При передаче прав аренды (уступке) актив «право аренды» в балансе выводится и в замену признаётся выручка от реализации нематериального актива;

Порядок передачи прав аренды третьему лицу

Уступка права аренды (переуступка)

Уступка – это передача арендатором (цедентом) своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (цессионарию). Основные шаги:

• Получить согласие арендодателя (государственного органа) – в большинстве случаев требуется письменное согласие.
• Оформить договор уступки права аренды, указав:
  • основные реквизиты исходного договора аренды;
  • срок, на который передаются права;
  • условия оплаты (если есть компенсация);
  • обязанность цессионария соблюдать все обязательства по оригинальному договору.
• Регистрация изменения в ЕГРН (если это предусмотрено земельным законодательством).
• Уведомить налоговые органы (по форме 110–У, если сделка облагается НДС).

Субаренда

Субаренда отличается тем, что арендатор остаётся главным арендатором и сохраняет основные обязательства перед
арендодателем, а субарендатор получает право пользования частью или всем объектом.

• Субарендный договор заключается в письменной форме.
• Субаренда допускается только если это прямо предусмотрено в договоре аренды.
• Субарендатор не становится собственником права аренды, поэтому в его бухгалтерском учете субаренда отражается как арендные расходы.

Бухгалтерский учет передачи прав аренды

При уступке права аренды арендатор обязан:

1. Снять с баланса остаточную стоимость (остаточная балансовая стоимость = первоначальная стоимость – накопленная амортизация).
2. Признать выручку от реализации нематериального актива в размере справедливой стоимости уступленного права.
3. Если справедливая стоимость ниже остаточной балансовой стоимости, признать убыток от выбытия актива.

Пример расчётов

 Договор аренды: 30 лет, стоимость права – 30 000 000 ₽.
 Амортизация: 30 000 000 / 30 = 1 000 000 ₽ в год.
 Срок эксплуатации на момент уступки – 10 лет.
 Накопленная амортизация = 10 000 000 ₽.
 Остаточная балансовая стоимость = 20 000 000 ₽.
 Справедливая стоимость уступки = 22 000 000 ₽.
 Выручка от уступки = 22 000 000 ₽.
 Прибыль от реализации = 22 000 000 – 20 000 000 = 2 000 000 ₽.
 

Учет субаренды

Для арендодателя (арендатора, передающего субаренду) субаренда отражается в бухгалтерском учете как:

• Доход от субаренды – в разделе «Прочие доходы»;
• Субарендные платежи, полученные от субарендатора – в денежном эквиваленте.

Налогообложение передачи прав аренды

Налог на прибыль организаций (НПО)

При реализации права аренды полученная выручка включается в налоговую базу по НПО. При этом учитывается:

• Разница между выручкой и остаточной балансовой стоимостью (прибыть/убыток от реализации).
• Если уступка происходит с НДС, то выручка облагается НДС (ставка 20 %).

НДС

Согласно ст. 165 НК РФ, уступка прав на имущество (в т.ч. прав аренды) считается поставкой
товаров (работ, услуг) и подлежит налогообложению НДС, если арендатор является плательщиком НДС.
Налоговый акт оформляется по форме 4‑К (выставление счета‑фактуры).

Налог на имущество организаций

Право аренды не является объектом налога на имущество, однако при передаче прав в собственность
(например, при выкупе земли) может возникнуть налоговая база. В типичной уступке права аренды
налог на имущество не начисляется.

Налоговый учет при субаренде

Субарендные платежи, получаемые арендатором, учитываются как доходы, облагаемые НДС при условии,
что арендатор является плательщиком НДС. Субарендатор принимает эти платежи как арендные расходы,
уменьшающие налогооблагаемую прибыль.

Практические рекомендации

1. Проведите юридический аудит договора аренды. Убедитесь, что в нём предусмотрена возможность уступки или субаренды.
2. Получите согласие арендодателя. Без официального согласия сделка может быть признана недействительной.
3. Оцените справедливую стоимость права. Для бухгалтерского и налогового учета необходимо иметь независимую оценку.
4. Подготовьте договор уступки/субаренды. Включите в него все реквизиты, условия оплаты и обязательства сторон.
5. Оформите регистрацию в Росреестре. Если оригинальный договор требует государственной регистрации изменений, сделайте это своевременно.
6. Уведомьте налоговые органы. Сдайте форму 110–У (для НДС) и отразите операцию в налоговой декларации по НПО.
7. Отразите операцию в бухгалтерском учете. Снимите актив, проведите запись о выручке, учтите НДС и возможный убыток/прибыль.
8. Контролируйте соблюдение обязательств. После передачи прав арендатор (цедент) всё равно может нести ответственность за нарушение условий договора.

Передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу – процесс, требующий
согласования с арендодателем, правильного документального оформления и тщательного бухгалтерского
и налогового учета. При соблюдении всех требований правовая сила сделки гарантируется, а финансовые
последствия (выручка, НДС, налог на прибыль) отражаются корректно, что позволяет избежать налоговых
споров и штрафов.

Если ваша организация планирует уступить или сдать в субаренду право аренды, рекомендуется привлечь
профильных юристов и бухгалтеров, специализирующихся на земельных отношениях, чтобы обеспечить
полное соответствие законодательству и оптимизировать налоговые последствия.

Дата публикации: