Внимание! С 1 января 2026 года базовая ставка НДС в России выросла до 22 %. Это нововведение коснулось и договоров аренды земли, которые теперь нужно отражать в бухгалтерском и налоговом учете по новым правилам.
Как изменилась ставка НДС по аренде земли
До 31 декабря 2025 года при аренде земельных участков применялась ставка:
- 20 % — для большинства договоров аренды, не подпадающих под льготы.
- 0 % или освобождение от НДС, для отдельных категорий (например, аренда земель сельхозназначения при выполнении условий пп. 3 п. 3 ст. 149 НК РФ).
С 1 января 2026 года:
- Базовая ставка выросла до 22 %.
- Льготы, предусмотренные ранее, сохранились, но их нужно подтверждать документально.
- В договорах, заключённых до , но действующих после этой даты, автоматически увеличивается сумма НДС, если стороны не предусмотрели индексацию арендной платы.
Как правильно пересчитать НДС в действующих договорах аренды земли
Проверка договора
Изучите пункты, регулирующие:
- Цену договора (рубли с НДС или без НДС).
- Порядок изменения цены при росте налоговой нагрузки (escalation clause).
- Условия индексации арендной платы.
Перерасчёт суммы НДС
Пример:
- Ежемесячная аренда до, 120 000 ₽, в т. ч. НДС 20 % = 20 000 ₽.
- С при ставке 22 % сумма НДС составит:
120 000 ₽ × 22 / 122 = 21 639 ₽ (округлено до рублей). - Если договор «цена включает НДС», арендатор будет платить те же 120 000 ₽, но арендодатель получит «чистой» арендной платы на 1 639 ₽ меньше.
- Если договор предусматривает индексацию, арендная плата может быть повышена до 122 000 ₽ (100 000 ₽ × 1,22).
Бухгалтерский и налоговый учёт
Для арендодателя (продавец услуг)
- В Книге продаж и счёте-фактуре с указывать ставку 22 %.
- В учётной политике отразить новую ставку во «Временных различиях НДС» (если применяется ПБУ 18/02).
- Если выдаёте корректировочный счёт-фактуру при росте налоговой базы, применяйте ставку 22 % на разницу.
Для арендатора (покупатель услуг)
- Принимать к вычету НДС по ставке 22 % только при наличии корректного счёта-фактуры.
- Для участков сельхозназначения и иных льготных категорий проверять право на 0 % или освобождение.
Особенности аренды земли в 2024–2025 гг. и статистика
По данным Росреестра, в 2024 году россияне заключили свыше 600 000 договоров аренды земельных участков. Это на 12 % больше, чем в 2023 году. Основной рост пришёлся на:
- сельскохозяйственные участки (+18 %);
- земли под объекты малого и среднего бизнеса (+15 %);
- дачные и садовые участки (+7 %).
Подавляющее большинство договоров (≈ 92 %) заключено на срок от 3 до 10 лет, что делает актуальным вопрос корректного пересчёта НДС на оставшиеся периоды.
Алгоритм действий для бухгалтера
- 01–10 января 2026 г., проверьте все действующие договоры аренды земли.
- До 15 января 2026 г. — подготовьте дополнительные соглашения или корректировочные счета-фактуры.
- До 25 января 2026 г. — обновите регистры НДС и Книги покупок/продаж.
- До 1 марта 2026 г. — уведомите контрагентов о новой ставке, если это предусмотрено договором.
Частые ошибки
- Ошибка 1: Продолжать выставлять счета-фактуры по 20 % после .
- Ошибка 2: Забыть увеличить арендную плату при отсутствии escalation clause, что приведёт к недополученной выручке.
- Ошибка 3: Неверно использовать льготу 0 % без подтверждающих документов (выписка ЕГРН, справка о целевом назначении).
Переход на ставку НДС 22 % с 1 января 2026 года — это масштабное изменение, которое затрагивает аренду земли во всех сегментах: от сельхозугодий до коммерческой недвижимости. Грамотный анализ договоров, своевременное выставление счетов-фактур и корректировка учётных регистров позволят избежать споров с контрагентами и претензий со стороны налоговых органов.
Помните: если вы сомневаетесь в применении льгот или порядке пересчёта, обратитесь к квалифицированному налоговому консультанту или аудитору.