Дата подготовки: 19 апреля 2026 г.

Строительство собственного дома в Краснокаменске (Забайкальский край) часто сопряжено с необходимостью
получения земельного участка в аренду. В отличие от свободного приобретения земли в собственность,
аренда земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или в собственности, где государственная
часть не разграничена, регулируется отдельным нормативным актом – Порядком определения размера арендной платы
за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и земельные участки, государственная собственность
на которые не разграничена, на территории Краснокаменского муниципального округа Забайкальского края,
утверждённым Советом Краснокаменского муниципального округа в 2025 году.

Нормативно‑правовая база

Для оформления аренды земли под строительство дома необходимо учитывать следующие источники права:

• Конституция РФ – гарантирует право собственности и право частной инициативы в сфере недвижимости.
• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – регулирует договорные отношения, в т.ч. договор аренды.
• Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) – определяет виды земель, порядок их использования и особенности аренды.
• Федеральный закон № 131‑ФЗ от  г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» – устанавливает полномочия муниципальных органов в сфере земельных отношений.
• Закон Забайкальского края № 152‑ЗЗК от  г. «О регулировании земельных отношений на территории Забайкальского края».
• Постановление Правительства Забайкальского края № 305 от  г. – порядок определения арендной платы
  для земель, находящихся в собственности края.
• Решение Совета Краснокаменского муниципального округа от 19 марта 2025 г. № _____ – утверждающее
  текущий Порядок определения размера арендной платы (далее – Порядок).

Ключевые положения Порядка

Объект аренды

Порядок распространяется на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и
на участки, где государственная собственность не разграничена. Участки могут быть предоставлены
в аренду без проведения торгов (т.н. «аренда без торгов»).

Основания для аренды без торгов

Согласно Порядку, арендовать земельный участок без торгов можно в случаях, когда:

• Земля зарезервирована для государственных или муниципальных нужд, но передаётся в аренду в интересах
  развития территории (пункт 5‑10 Порядка).
• Договор заключается с лицами, имеющими право на бесплатное получение земли (например, граждане,
  получившие право первоочередного или внеочередного приобретения).
• Субъекты заключают договоры о развитии застроенной территории, освоении территории под строительство
  коммерческих или социальных домов.
• Среди арендаторов – ветераны, инвалиды, граждане пенсионного возраста и другие категории,
  указанные в пункте 7 Порядка.

Формула расчёта арендной платы

В большинстве случаев размер годовой арендной платы (АП) определяется по формуле:

 АП = КС × К × К1
 

где:

• КС – кадастровая стоимость земельного участка (если в ЕГРН нет сведений, КС рассчитывается
  умножением удельного показателя кадастровой стоимости на площадь участка).
• К – расчётный коэффициент, зависящий от вида использования, категории земель и категории арендатора.
• К1 – корректирующий коэффициент, устанавливаемый исходя из экономического обоснования.

Для специальных категорий (пункт 5 Порядка) применяется упрощённый расчёт:

• Арендная плата = 0,2 % от кадастровой стоимости участка, но не более размера земельного налога на данный участок.

Периодичность и порядок уплаты

Арендная плата уплачивается ежегодно в течение срока аренды, установленного договором. При изменении
кадастровой стоимости или коэффициентов Порядок подлежит пересмотру в соответствии с решением Совета
муниципального округа.

Пошаговый алгоритм получения аренды земли под дом

1. Определение потребности и категории земли.

   Необходимо уточнить, какой тип земельного участка требуется (земли сельскохозяйственного назначения,
   земельные участки под индивидуальное жилищное строительство и т.д.). Категория определяет,
   какие коэффициенты и льготы могут применяться.

2. Проверка наличия свободных участков.

   Информацию о свободных муниципальных землях можно получить в отделе земельных отношений
   Краснокаменского муниципального округа (тел.: +7 (3882) XX‑XX‑XX) либо на официальном сайте
   adminkr.ru.

3. Сбор необходимых документов.

   Стандартный пакет включает:

   • Заявление о заключении договора аренды (форма, утверждённая муниципалитетом);
   • Копию паспорта (для физических лиц) или учредительные документы (для юридических лиц);
   • Документы, подтверждающие право на льготные условия (например, справка о воинском учёте,
     свидетельство о инвалидности, документ о праве первоочередного приобретения и др.);
   • Кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН по запрашиваемому участку;
   • Проект будущего строительства, согласованный с органами архитектурного контроля;
   • Согласие собственника здания (если на участке уже находятся построения).
4. Подача заявления в муниципальный орган.

   Заявление подаётся в отдел земельных отношений Краснокаменского муниципального округа. После приёма
   заявления формируется протокол рассмотрения, где указываются выбранный коэффициент К и корректирующий
   коэффициент К1.

5. Оценка кадастровой стоимости.

   Если в ЕГРН отсутствуют данные, муниципальный орган проводит расчёт КС, используя удельный показатель,
   установленный в соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ.

6. Подготовка и подписание договора аренды.

   Договор заключается в письменной форме, подписывается представителем муниципального округа
   (врио главы района) и арендатором. В договоре указываются:

   • Объект аренды (кадастровый номер, площадь, назначение);
   • Срок аренды (не более 99 лет, в зависимости от целей);
   • Размер арендной платы (по формуле или 0,2 % от КС);
   • Порядок и сроки уплаты;
   • Обязанности сторон (поддержание территории, выполнение строительных работ и т.д.).
7. Регистрация договора в Росреестре.

   После подписания договор подаётся в Росреестр для внесения записи о праве аренды. Без регистрации
   договор не имеет юридической силы в отношении третьих лиц.

8. Получение разрешения на строительство.

   На основании договора аренды подаётся заявление в отдел архитектурного контроля
   (Градостроительный план, разрешение на ввод в эксплуатацию). После получения всех разрешений
   можно начинать строительство.

Особенности расчёта арендной платы в Краснокаменске

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость (КС) – ключевой параметр; В Краснокаменском муниципальном округе она формируется
на основе рыночных цен на аналогичные земельные участки, с учётом удалённости от инфраструктуры,
наличия коммуникаций и категории земли.

Коэффициенты К и К1

Ставки коэффициентов утверждаются Советом муниципального округа и публикуются в официальных
документах (приложение к решению от 19 марта 2025 г.). Примерные значения:

• Для земель сельскохозяйственного назначения – К = 0,5, К1 = 1,0;
• Для земель под индивидуальное жилищное строительство – К = 0,8, К1 = 1,1;
• Для земель, отведённых под социальные проекты (дом для инвалидов) – К = 0,3, К1 = 0,9.

Льготные условия (0,2 % от КС)

Если арендатор относится к одной из льготных категорий (ветеран, инвалид, лицо, получившее право на
безвозмездное предоставление земли и др.), арендная плата может быть рассчитана как 0,2 % от КС,
но не превышать размера земельного налога на данный участок. Это правило распространяется на
пункты 5‑10 Порядка.

Права и обязанности сторон

Обязанности арендатора

• Своевременно уплачивать арендную плату в полном размере;
• Использовать землю в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре;
• Проводить текущий уход за участком (устройство дренажа, поддержание территории в чистоте);
• Своевременно получать и поддерживать все необходимые строительные разрешения;
• В случае досрочного прекращения аренды – вернуть землю в состоянии, соответствующем её первоначальному
  назначению (за исключением построенного дома, если договор предусматривает переход права собственности
  на построенное здание).

Обязанности муниципального органа

• Предоставить точные сведения о кадастровой стоимости и размере коэффициентов;
• Обеспечить правовую чистоту сделки (отсутствие обременений, залогов и т.п.);
• Своевременно вносить запись о праве аренды в ЕГРН;
• Контролировать соблюдение условий договора и принимать меры при нарушении (например, взыскание
  задолженности).

Типичные ошибки и риски

• Неправильный расчёт КС. Если кадастровая стоимость указана неверно, это может привести к
  недоплате (что влечёт штрафы) или переплате (невыгодно для арендатора).
• Отсутствие согласования проекта строительства. Строительство без разрешения может стать
  основанием для расторжения договора и выселения.
• Неучёт льготных категорий. При наличии статуса ветерана, инвалида и т.п. арендатор часто упускает
  возможность применения 0,2 % от КС, что увеличивает расходы.
• Нарушение сроков уплаты арендной платы. Своевременность — обязательное условие; в случае просрочки
  начисляются пени, а в крайних случаях – судебное взыскание.
• Отсутствие регистрации договора. Без внесения записи в Росреестр арендатор не имеет законного
  основания защищать свои интересы в случае споров.

Практический пример расчёта

Допустим, физическое лицо планирует построить дом на участке площадью 12 да  (1200 м²)
сельскохозяйственного назначения, расположенный в Краснокаменском муниципальном округе.

1. Кадастровая стоимость (по данным ЕГРН) – 1 200 000 ₽.
2. Для сельскохозяйственной земли коэффициент К = 0,5, корректирующий коэффициент К1 = 1,0.
3. Расчёт арендной платы:

    АП = 1 200 000 ₽ × 0,5 × 1,0 = 600 000 ₽ в год.
    

4. Если арендатор – ветеран войны, применяется льготный расчёт:

    АП = 0,2 % × 1 200 000 ₽ = 2 400 ₽ в год,
    но не более земельного налога (предположим, налог = 3 000 ₽).
    

Аренда земельного участка под строительство дома в Краснокаменске – процесс, требующий внимательного
изучения законодательства и строгого соблюдения установленного Порядка. Ключевые шаги включают
проверку наличия участка, сбор полного пакета документов, корректный расчёт арендной платы
(с учётом возможных льгот) и обязательную регистрацию договора в Росреестре.

Тщательное планирование и взаимодействие с муниципальными органами помогут избежать типичных ошибок,
сократить издержки и обеспечить правовую защищённость будущего владельца дома.

Источники:

• Решение Совета Краснокаменского муниципального округа Забайкальского края от 19 марта 2025 г. № _____ (публичный документ).
• Земельный кодекс Российской Федерации.
• Федеральный закон № 131‑ФЗ от  г.
• Закон Забайкальского края № 152‑ЗЗК от  г.
• Официальный сайт муниципального образования adminkr.ru.