Вопрос о том, может ли арендатор передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, часто возникает как у физических, так и у юридических лиц. С 1 июня 2015 года в России действует закон № 42‑ФЗ, который существенно изменил правила переуступки (перенайма) прав аренды. В статье рассмотрим, какие нормы регулируют эту процедуру, какие ограничения существуют, как оформить переуступку и какие документы потребуются.

Правовая база

• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – ст. 395‑410 регулируют уступку и переуступку обязательств.
• Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) – ст. 22 (п. 5, п. 9) определяют порядок передачи прав аренды земельных участков.
• Федеральный закон № 42‑ФЗ «О государственном и муниципальном контроле в сфере недвижимости» (вступил в силу 1 июня 2015 г.) вводит запрет на переуступку прав аренды, если договор заключён после этой даты, за исключением некоторых случаев.
• Постановления и разъяснения Верховного Суда РФ (например, дело № СФ‑271/2021) уточняют, как применять ст. 4 ГК РФ к договорам, заключённым до .

Что такое переуступка (перенайм) права аренды?

Переуступка (перенайм) – это договор между арендатором (цедентом) и новым арендатором (цессионарием), по которому цедент передаёт свои права и обязанности по существующему договору аренды. При этом собственник участка (государственный или муниципальный орган) остаётся тем же самым, а меняется только лицо, которое пользуется землёй и обязано платить арендную плату.

Основные ограничения

1. Дата заключения основного договора.
   • Договоры, заключённые до – переуступка допускается (при отсутствии запретных условий в договоре).
   • Договоры, заключённые после – переуступка запрещена, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. Срок аренды.
   • При сроке не менее 5 лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ) переуступка возможна без согласия арендодателя, но с обязательным уведомлением.
   • При сроке меньше 5 лет требуется письменное согласие арендодателя (муниципального или государственного органа).
3. Запретные условия договора.
   Если в договоре явно указано, что переуступка прав запрещена, то такая оговорка имеет приоритет над общим правилом.
4. Наличие задолженности.
   Переуступка невозможна, пока арендатор имеет просроченные арендные платежи или иные обязательства, не выполненные перед арендодателем.
5. Особый режим.
   Для арендаторов в особых экономических зонах (ОЭЗ) действует отдельный порядок – переуступка допускается только с согласия администрации ОЭЗ;

Порядок оформления переуступки

Шаг 1. Проверка возможности переуступки

• Уточнить дату заключения основного договора.
• Определить срок аренды и наличие в договоре ограничения.
• Проверить наличие задолженности по арендной плате.

Шаг 2. Согласование (если требуется)

Если срок аренды менее 5 лет или договор содержит запрет, необходимо получить письменное согласие арендодателя (муниципального или государственного органа). Согласие оформляется протоколом/письмом, в котором указывается:

• данные сторон;
• номер и дата основного договора аренды;
• условия переуступки (срок, арендная плата, прочие обязательства);
• подписи уполномоченных лиц.

Шаг 3. Подготовка договора переуступки

В договоре обязаны отразить:

1. Стороны (цедент и цессионарий).
2. Сведения о земельном участке (кадастровый номер, площадь, адрес).
3. Ссылку на основной договор аренды (номер, дата, срок).
4. Условия передачи прав (в т.ч. порядок оплаты арендной платы, переход обязательств).
5. Уведомление арендодателя (текст уведомления, способ доставки).
6. Ответственность за нарушение условий.
7. Подписи сторон и печати (для юридических лиц).

Шаг 4. Уведомление арендодателя

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ арендатор обязан уведомить собственника о смене арендатора в течение 10 дней с момента подписания договора переуступки. Уведомление может быть отправлено заказным письмом, через электронный портал (если такой предусмотрен) или вручено лично.

Шаг 5. Регистрация в Росреестре (необязательно, но рекомендуется)

По решению суда или по инициативе сторон в Росреестр может быть внесена запись об изменении арендатора. Для регистрации нужны:

• заявление о регистрации переуступки (форма РЕ-1);
• оригинал и копия договора переуступки;
• копия основного договора аренды;
• согласие арендодателя (если требуется);
• квитанция об уплате государственной пошлины (по тарифу 0,1 % от стоимости аренды, но не менее 2 000 рублей).

Образец договора переуступки права аренды

ДОГОВОР ПЕРЕУСТУПКИ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ
по договору аренды земельного участка № ___ от "__" ___________ 20__

г. ____________ "__" ___________ 20__

СТОРОНЫ
ЦЕДЕНТ (арендатор) – _______________________, ИНН ___________, юридический адрес: ______________________.
ЦЕССИОНАРИЙ (новый арендатор) – _______________________, ИНН ___________, юридический адрес: ______________________.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
ЦЕДЕНТ передаёт, а ЦЕССИОНАРИЙ принимает права и обязанности по договору аренды земельного участка,
кадастровый номер: ____________, площадь: ________ м²,
расположенного по адресу: ______________________,
заключенному между ЦЕДЕНТОМ и __________________ (собственником) от "__" ___________ 20__ г. (далее – "Основной договор").

УСЛОВИЯ ПЕРЕУСТУПКИ
Срок действия Основного договора после переуступки – с "__" ___________ 20__ г. по "__" ___________ 20__ г.
Арендная плата составляет _______ руб./мес., уплачивается ЦЕССИОНАРИЕМ в срок до 5‑го числа каждого месяца на счет ____________________.

УВЕДОМЛЕНИЕ АРЕНДОДАТЕЛЯ
ЦЕССИОНАРИЙ обязуется в течение 10 (десяти) дней с момента подписания настоящего договора направить письменное уведомление
арендодателю – ______________________ (наименование, адрес) о смене арендатора.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
За нарушение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ.
ЦЕДЕНТ освобождается от ответственности за действия ЦЕССИОНАРИЯ только после полного исполнения им всех обязательств по Основному договору.

ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами.
Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

Подписи:

_____________________/ЦЕДЕНТ
_____________________/ЦЕССИОНАРИЙ

Налоговый и бухгалтерский учет

• При переуступке прав арендатор (цедент) прекращает признавать арендные расходы в бухгалтерском учете с даты передачи прав.
• Цессионарий (новый арендатор) начинает отражать арендные платежи в составе расходов, учитывая срок оставшейся части договора.
• Налог на прибыль (для юридических лиц) и налог на доходы физических лиц (для физических лиц) рассчитываются от фактически полученной (или уплаченной) арендной платы.
• В случае, когда переуступка сопровождается вознаграждением (например, за передачу прав), полученное вознаграждение подлежит налогообложению как доход (НДФЛ 13 % для резидентов, 30 % для нерезидентов).

Практические примеры

Пример 1. Переуступка права по договору, заключённому до

В 2012 г. администрация Абинского района передала Ольге Рыковой участок 2 285 м² до 29 октября 2022 г. В 2020 г. Рыкова переуступила права Льву Щекочихину без согласия арендодателя, так как срок аренды превышал 5 лет. По п. 9 ст. 22 ЗК РФ согласие не требовалось, но арендодатель был уведомлён. Регистрация в Росреестре прошла без препятствий.

Пример 2. Договор после – запрет переуступки

В 2021 г. ООО «Аренда‑Тех» заключило аренду муниципального участка сроком 7 лет. Поскольку договор был подписан после , переуступка без специального разрешения невозможна. Попытка передать права в 2023 г. была отклонена муниципалитетом в связи с пунктом 5 ст. 22 ЗК РФ.

Пример 3. Переуступка при условии согласия

В 2020 г. ГУП «КК ПХ Юбилейное» арендовал земельный участок на 15 лет. Через 5 лет арендатор захотел передать права другому предприятию. Поскольку срок аренды был более 5 лет, согласие арендодателя не требовалось, но арендодатель получил уведомление. Договор переуступки был зарегистрирован в Росреестре, а новый арендатор продолжил платить арендную плату.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли переуступить право аренды, если в договоре есть пункт «передача прав запрещена»?

Да, такой пункт имеет приоритет. Переуступка будет считаться недействительной, если не получено согласие арендодателя.

Нужен ли нотариус при подписании договора переуступки?

Нотариальное заверение не является обязательным, однако может потребоваться, если одна из сторон требует подтверждения подлинности подписи.

Можно ли переуступить права, если арендатор имеет задолженность по арендной плате?

Нет; Договор переуступки недействителен до погашения всех задолженностей.

Сколько стоит регистрация переуступки в Росреестре?

Государственная пошлина составляет 0,1 % от стоимости аренды (не менее 2 000 рублей). Кроме того, возможны расходы на подготовку документов и услуги нотариуса.

Можно ли переуступить права в случае банкротства арендатора?

Да, но только с согласия арбитражного управляющего и арендодателя. Переуступка должна быть одобрена судом в порядке, предусмотренном главой 23 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Переуступка прав аренды земельного участка – процесс, который может упростить ведение бизнеса и снизить финансовую нагрузку, но требует тщательного соблюдения правовых требований. Ключевые моменты, которые стоит помнить:

• Определите дату заключения основного договора – до или после 01 июня 2015 года.
• Проверьте срок аренды: при сроке ≥ 5 лет согласие арендодателя не требуется, но уведомление обязательно.
• Убедитесь в отсутствии ограничений в договоре и задолженности по арендной плате.
• Подготовьте корректный договор переуступки и уведомление арендодателя.
• При необходимости зарегистрируйте переуступку в Росреестре, чтобы избежать споров в будущем.

Соблюдая эти правила, вы сможете законно и безопасно передать свои арендные права, сохранив интересы всех участников сделки.

Дата актуализации информации: . Содержание основано на действующем законодательстве РФ, судебной практике Верховного Суда и рекомендациях профильных консультантов.