Аренда земель сельскохозяйственного назначения (далее — «СХЗ») относится к числу самых востребованных земельно-правовых сделок в России. В статье разберёмся:

• какие участки считаются СХЗ;
• в каких случаях можно получить участок без торгов;
• какие особенности должен содержать договор аренды;
• как оформить выкуп участка и заложить арендные права.

Что такое «земли сельскохозяйственного назначения»?

Раздел 1 Земельного кодекса РФ включает к категории СХЗ:

• пашни, сенокосы, пастбища;
• земли под сельскохозяйственными постройками (фермы, склады, дороги внутрихозяйственного значения);
• земли под объектами водоснабжения и мелиорации.

Важно: если участок частично расположен в охранной зоне линейного объекта (ЛЭП, газопровод, ж/д ветка), в договоре обязательно прописывается право собственника/эксплуатанта линейного объекта на доступ для обеспечения безопасности (п. 39.8 ЗК РФ).

Основания получения СХЗ в аренду без аукциона

Основное правило: аренда государственных и муниципальных земель проводится через аукцион. Однако ЗК РФ и 101-ФЗ предусматривают исключения.

Основные случаи, когда торги не требуются

1. Завершение строительства. Участок можно взять без аукциона, если он не предоставлялся предыдущим собственникам объекта незавершённого строительства (п. 39.6 ЗК РФ).
2. Единственная заявка. Если на аукцион подана одна заявка, участок предоставляется по стартовой цене.
3. Крестьянское (фермерское) хозяйство (КФХ) — физлицо или юрлицо может получить участок без торгов один раз при одновременном соблюдении условий:
   • отсутствие у заявителя и его членов семьи иного СХЗ площадью > 50 % от предельно допустимого размера;
   • подтверждённое намерение использовать участок для ведения сельхозпроизводства.
4. Уточнение границ. Если участок уже сформирован и не требует межевания, договор можно заключить без аукциона (ст. 39.6 ЗК РФ).

Пошаговая процедура для фермера (КФХ)

1. Подача заявления в орган местного самоуправления (муниципалитет) или Росимущество, если участок федеральный.
2. Подготовка проекта договора в трёх экземплярах (по форме, утверждённой приказом Минэкономразвития № 667/2025).
3. Согласование условий. До подписания важно:
   • проверить кадастровую стоимость;
   • утвердить целевое использование «для ведения КФХ»;
   • согласовать срок аренды: 3-49 лет (по ст. 22 ЗК РФ), но для КФХ-физлиц часто устанавливают 3 года с правом пролонгации.
4. Регистрация договора в Росреестре через МФЦ или электронную подпись.

Что должно быть в договоре аренды СХЗ

Возможность выкупа и залога

Выкуп

Для СХЗ действует «постепенный выкуп»: арендатор вправе внести выкупную цену частями в течение срока договора. После полной оплаты участок переходит в собственность без дополнительного аукциона.

Залог и уставный капитал

Арендные права можно:

• передать в залог банку для получения кредита;
• внести в уставный капитал ООО или ХозТоварищества;
• использовать как паевой взнос в производственный кооператив.

Условие: собственник должен быть уведомлён письменно, но его согласие не требуется.

Частые ошибки

• Игнорирование градостроительного плана. Даже если участок СХЗ, под строительство фермы нужен планировочный проект.
• Смена целевого использования без согласования с муниципалитетом влечёт штраф и расторжение договора.
• Нарушение сроков аренды. При 3-летнем договоре КФХ забывает продлить, и участок возвращается в муниципальную собственность.
• Отсутствие кадастрового паспорта. До аукциона участок должен быть межеван и поставлен на кадастровый учёт.

1. Уточнил категорию земель – СХЗ.
2. Проверил, подходит ли мой статус (КФХ, ООО, ИП) для безаукционного получения.
3. Подготовил пакет документов (заявление, копия паспорта/ЕГРЮЛ, бизнес-план).
4. Согласовал проект договора с муниципалитетом.
5. Зарегистрировал договор в Росреестре.
6. При необходимости включил пункт о выкупе, залоге, субаренде.

Напоминание: полный текст актуального договора аренды СХЗ 2026 г. и образец акта приёма-передачи можно скачать на сайте КонсультантПлюс или в карточке «Шаблоны» ГАРАНТ.РУ.

Дата актуализации: г. 03:53 МСК