Упрощённая система налогообложения (УСН) с объектом «доходы минус расходы» позволяет уменьшать налоговую базу на обоснованные и документально подтверждённые затраты. Однако не все траты принимаются к вычету одинаково. Аренда земельного участка — типичная «подводная камень»: понадобилась земля, заплатили арендную плату, но планы изменились, строительство не началось, договор расторгли. Можно ли включить арендные платежи в расходы? Ответ зависит от нескольких факторов.

Нормативная база

Ключевые статьи Налогового кодекса РФ:

• п. 1 ст. 346.16 НК РФ — перечень расходов, которые можно учесть при УСН «доходы минус расходы». Подпункт 4 прямо разрешает учитывать арендные платежи.
• п. 2 ст. 346.17 НК РФ — правило кассового метода: расход признаётся после фактической оплаты.
• ст. 252 НК РФ — общие критерии признания расходов: экономическая обоснованность и направленность на получение дохода.

С г. все «упрощенцы», чья выручка за 2024 или 2025 г. превысила 60 млн руб., стали плательщиками НДС по ставке 22 %. Это добавило новый нюанс: входной НДС по аренде также можно включить в расходы, но придётся вести раздельный учёт, если одновременно есть необлагаемые и облагаемые операции (п. 4 ст. 170 НК РФ).

Когда арендные платежи однозначно списываются

Земля используется в текущей деятельности, например:

• открытая автостоянка;
• складской ангар;
• площадка под торговые ряды и т. д.

Условия:

1. Договор аренды заключён и не расторгнут.
2. Платёж перечислен (кассовый метод).
3. Есть акт приёма-передачи и/или счёт-фактура от арендодателя.

В этом случае ежеквартальные (или помесячные) арендные платежи списываются в полном объёме как «расходы периода».

Расторжение договора: «зависшие» платежи

Ситуация, озвученная в вопросе: договор аренды земли был заключён с целью строительства здания, строительство не понадобилось, контракт расторгнут. Как быть с уже оплаченными взносами?

3.1 Позиция Минфина и ФНС

В письмах Минфина (например, от № 03-11-11/92462) разъясняется:

Расходы на аренду можно учесть только в той части, в которой арендное имущество фактически использовалось в деятельности, направленной на получение дохода. Если объект не использовался (строительство не велось, земля пустовала), то траты не соответствуют критериям ст. 252 НК РФ и не принимаются к вычету.

3.2 Иное мнение судов

Некоторые суды (АС Поволжья, дело № А65-16845/2019) считают, что сам факт заключения договора аренды и оплаты уже подтверждает намерение использовать землю в хозяйственной деятельности, а значит расходы обоснованы. Однако позиция неоднозначная, и полагаться на неё при проверке рискованно.

3.3 Рекомендация

Чтобы минимизировать претензии ИФНС:

• оформить акт ввода участка в эксплуатацию (хотя бы временное складское использование);
• закрыть договор актом расторжения с отражением фактического периода использования;
• часть платежей, относящихся к неиспользованным месяцам, отнести на прочие расходы не принимаемые при УСН.

Покупка земли vs аренда: разница в учёте

Раздельный учёт при НДС (с 2025 г.)

Если ваш доход за 2024 или 2025 г. превысил 60 млн руб., вы стали плательщиком НДС по ставке 22 %. При аренде помещений, где часть операций необлагаемая, следует соблюдать правило «5 %»:

• доля расходов на необлагаемые операции ≤ 5 % от общих расходов квартала → раздельный учёт не обязателен;
• превысили 5 % → ведёте раздельный учёт НДС (п. 4 ст. 170 НК РФ).

Отражение в 1С «Бухгалтерия 3.0»

1. Создайте договор аренды в справочнике «Контрагенты → Договоры».
2. Операцию оплаты оформите документом «Списание с расчётного счёта», списание, по статье расходов «Аренда земельных участков».
3. В «Книге доходов и расходов» (раздел Отчёты → Книга УСН) платёж появится в графе «Расходы» после проведения.
4. При расторжении договора используйте документ «Счёт-фактура (полученный)» с признаком «Возврат» для корректировки уже учтённых сумм.

Шаг 1. Проверьте цель аренды.
Шаг 2. Оплатили платёж? Отразите в КДР на дату списания денег.
Шаг 3. Используете землю фактически? Да → списывайте аренду, нет → не списывайте.
Шаг 4. Превышен лимит 60 млн руб.? Да → контролируйте долю необлагаемых операций и ведите раздельный учёт НДС.
Шаг 5. Сохраняйте акты приёма-передачи, договор, платёжные поручения, акты расторжения.

Частые ошибки и как их избежать

• Ошибка: списали аванс за весь год вперёд.
  Решение: по УСН расход признаётся после фактической оплаты, но если аренда помесячная, отражайте помесячно;
• Ошибка: не отразили возврат арендодателю неиспользованного аванса.
  Решение: оформите возврат как прочий доход, уменьшив ранее принятые расходы.
• Ошибка: списали «земельный налог» за арендуемый участок.
  Решение: арендатор земельный налог не платит, это обязанность собственника.

Упрощённая памятка

✓ Доходы за 2024–2025 ≤ 60 млн руб. — НДС не платим, аренда списывается без раздельного учёта.
✓ Доходы > 60 млн руб. — НДС 22 %, следим за долей необлагаемых операций.
✓ Аренда использована — списываем.
✓ Не использована — не списываем.
✓ Сохраняем первичку.

Последняя актуализация: 20 апреля 2026 г. Все цифры и нормы приведены с учётом последних изменений НК РФ.