Какие помещения считаются нежилыми

• Складские ангары и хранилища
• Офисные блоки в бизнес-центрах
• Торговые павильоны и точки в ТЦ
• Производственные цеха
• Гаражи и машино-места

Главное условие: помещение не зарегистрировано как жилое и указано в ЕГРН как «нежилое».

Может ли физлицо без ИП сдавать нежилое помещение?

Да, может. Налоговый кодекс РФ не запрещает гражданам получать арендный доход от нежилой недвижимости. Однако:

1. Доход облагается НДФЛ — 13% (или 15% при доходе свыше 5 млн руб/год).
2. Если сдаёте «втихую» и не платите налог, штраф — 20–40% от неуплаченной суммы плюс пени.
3. С 2023 г. ФНС получает данные из Росреестра и банков, поэтому скрыть аренду сложно.

Документы, которые понадобятся

Со стороны арендодателя:

• Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (не старше 30 дней)
• Паспорт
• Если покупали в браке — нотариальное согласие супруга/супруги

Со стороны арендатора-физлица:

• Паспорт
• ИНН (нужен для 3-НДФЛ, если вы арендатор хотите принять расходы)

Как составить договор аренды

Что обязательно указать

1. Полные паспортные данные обеих сторон
2. Кадастровый номер и точный адрес помещения
3. Площадь и функциональное назначение
4. Срок (рекомендуется до 11 месяцев, чтобы не регистрировать в Росреестре)
5. Ренту, залог (обычно 1 месяц) и порядок оплаты
6. Кто платит коммуналку и налоги
7. Ответственность за ремонт

Бланк договора

Ниже — минимально необходимый шаблон (можно печатать на 2 листах):

ДОГОВОР № ___
аренды нежилого помещения
г. Москва 20 апреля 2026 г.
Арендодатель: Иванов Иван Иванович, паспорт 45 00 123456, выдан ОВД г. Иваново , адрес: 123456, г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. 1, ИНН 123456789012, владеющий помещением площадью 50 м² по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 2, помещ. 3, кадастровый номер 77:01:0004010:1234.
Арендатор: Петров Петр Петрович, паспорт 77 00 654321, выдан ОВД г. Москвы , адрес: 123456, г. Москва, ул. Пушкина, д. 5, кв. 10, ИНН 9###-###-####.
Предмет договора...

Регистрация сделки

• Если срок ≤ 11 месяцев — регистрировать не нужно. Хватит двух подписанных экземпляров.
• Если срок ≥ 1 год — обязательная государственная регистрация в Росреестре через МФЦ или электронную подпись.

Налоги и отчётность в 2026 году

Подводные камни

• Земельный налог. Если на участке есть здание, налог может вырасти. Уточните в ФНС.
• Муниципальные сборы. В некоторых регионах (Москва, Санкт-Петербург) введён «налог на самозанятых»: 4% при оплате на карту.
• Пожарная безопасность. Если арендатор ставит оборудование, потребуется акт Госпожнадзора.
• Капитальный ремонт. По умолчанию — на арендодателе, но пропишите в договоре иначе.

Чек-лист по подготовке сделки

1. Получить выписку ЕГРН (онлайн — 300 руб, в МФЦ — бесплатно).
2. Подготовить договор (2 экземпляра).
3. Заключить договор при свидетелях или заверить у нотариуса (необязательно).
4. Подать 3-НДФЛ в следующем году или стать ИП на патенте.
5. Сдать показания счётчиков и передать ключи по акту приёма-передачи.

Шаблон «Акта приёма-передачи»

АКТ № ___ приёма-передачи
помещения по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 2, помещ. 3
Составлен 20 апреля 2026 г.

Передал: Иванов И.И. (арендодатель)
Принял: Петров П.П. (арендатор)

Помещение сдано без повреждений.
Счётчики: электроэнергия, 12345 кВт·ч, вода — 00012 м³.
Ключи, 2 комплекта.
Депозит, 50 000 руб получен.

Подписи _____________ /Иванов/ _____________ /Петров/

Аренда нежилого помещения между двумя физлицами разрешена и безопасна, если:

• собственник платит НДФЛ или оформляет ИП,
• договор составлен по правилам ГК РФ,
• помещение соответствует пожарным и санитарным нормам.

Совет: сохраняйте все чеки, платёжки и переписку в течение 3 лет — таков срок исковой давности по арендным спорам.

Статья подготовлена на 20 апреля 2026 года. Перед публикацией проверьте, не изменились ли налоговые ставки или правила регистрации.