Дата публикации:

Краткое содержание

• Какие налоги обязаны платить арендодатели в 2026 году;
• Разница между НДФЛ и НПД при сдаче квартиры в аренду;
• Новый «туристический налог» на арендное жильё;
• Особенности налогообложения владельцев нескольких квартир;
• Пошаговая инструкция по правильному оформлению дохода.

Общие принципы налогообложения доходов от аренды

Сдача жилой недвижимости в аренду считается получением дохода и подлежит налогообложению в соответствии с Налоговым кодексом РФ. На практике у арендодателя есть два основных способа уплаты налога:

1. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – применяется к тем, кто сдаёт жильё как физическое лицо‑налогоплательщик.
2. Налог на профессиональный доход (НПД) – фиксированная ставка 4 % от дохода, доступна для физических лиц‑самозанятых.

Выбор схемы зависит от количества сдаваемых объектов, совокупного дохода и желания упростить бухгалтерию.

1.1 НДФЛ по прогрессивной шкале

Если арендодатель не использует режим НПД, то доход от аренды включается в общую налоговую базу и облагается по ставкам:

• 13 % – для налоговых резидентов, чей годовой доход не превышает 5 млн рублей;
• 15 % – для доходов от 5 млн руб. до 20 млн руб.;
• 18 % – для доходов выше 20 млн руб.

Для нерезидентов ставка составляет 30 % от полученного дохода.

1.2 НПД (самозанятые)

С 2023 года в России действует режим «самозанятых», который позволяет платить налог в размере 4 % от дохода без необходимости вести бухгалтерию. Условия:

• Годовой доход до 2,4 млн рублей;
• Отсутствие официального трудового договора с арендатором;
• Отсутствие других видов предпринимательской деятельности.

Если ваш доход от аренды превышает лимит, вы обязаны перейти на обычный режим налогообложения (НДФЛ).

Новый туристический налог на арендное жильё

В начале 2026 года Министерство финансов РФ совместно с Министерством экономического развития анонсировало план по введению туристического налога при сдаче жилой недвижимости в аренду туристам.

2.1 Суть налога

Туристический налог будет начисляться в тех регионах, где местные органы власти примут соответствующий акт. Основные характеристики:

• Ставка варьируется от 0,1 % до 2 % от стоимости арендной платы за сутки;
• Собирается арендодателем и перечисляется в бюджет региона;
• Налог применяется только к аренде, осуществляемой в целях временного проживания (не более 30 дней подряд).

2.2 Как это влияет на арендодателей?

Для большинства арендодателей налог будет небольшим, однако он усложняет процесс расчёта доходов. Чтобы избежать штрафов, необходимо:

1. Узнать, действует ли туристический налог в вашем регионе;
2. Включать его в договор аренды как отдельную статью;
3. Регулярно отчитываться в налоговую службу (обычно раз в квартал).

Налогообложивание владельцев нескольких квартир

Согласно последним предложениям Министерства финансов, владельцев трёх и более квартир могут обязать платить дополнительный налог в размере 0,5 % от кадастровой стоимости каждой квартиры. Цель – стимулировать сдачу в аренду свободных помещений и увеличить доходы регионов.

Пока законопроект находится на стадии обсуждения, но уже стоит учитывать возможность появления этой обязанности в ближайшие годы.

3.1 Пример расчёта

Как правильно оформить доход от аренды

Ниже – пошаговая инструкция, которая поможет избежать штрафов и неприятных сюрпризов от налоговой.

Шаг 1. Выбор налогового режима

• Оцените годовой доход от аренды.
• Если он не превышает 2,4 млн ₽ и вы не ведёте другую предпринимательскую деятельность – регистрируйтесь как самозанятый (НПД).
• Если доход выше – выбирайте уплату НДФЛ по прогрессивной шкале.

Шаг 2. Оформление договора аренды

Договор должен включать:

• ФИО арендодателя и арендатора;
• Адрес и описание недвижимости;
• Сумму арендной платы и порядок её выплаты;
• Условие о туристическом налоге (если применимо);
• Срок аренды.

Шаг 3. Регистрация дохода в налоговой системе

1. Для НПД – через приложение «Самозанятый» или «Госуслуги» ввести полученный доход.
2. Для НДФЛ – подать декларацию 3‑НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчётным.

Шаг 4. Уплата налогов

• НПД – 4 % от дохода, уплата происходит автоматически через приложение.
• НДФЛ – 13 %/15 %/18 % в зависимости от суммы дохода (можно уплатить авансовыми платежами).
• Туристический налог – перечислять в бюджет региона в срок, указанный в региональном нормативном акте.

Шаг 5. Ведение учёта

Рекомендуется вести простую таблицу, где фиксируются:

• Дата получения оплаты;
• Сумма аренды;
• Сумма туристического налога (если есть);
• Выплаченный налог.

Это упростит подготовку деклараций и поможет избежать ошибок.

Последствия несоблюдения налоговых обязательств

Налоговая служба активно проверяет арендные сделки, особенно в крупных городах. Возможные санкции:

• Штраф за неуплату НДФЛ – 20 % от неуплаченной суммы, но не менее 5 000 ₽;
• Пени за просрочку – 1 % от суммы налога за каждый полный месяц просрочки;
• Административная ответственность за уклонение от уплаты туристического налога – штраф до 30 % от суммы налога.

Поэтому своевременное оформление доходов и уплата налогов – это не только закон, но и экономия времени и нервов.

Сдача квартиры в аренду обязательно облагается налогом. Выбор между НДФЛ и НПД зависит от уровня доходов и количества объектов; В 2026 году стоит обратить внимание на два новых момента:

1. Возможный туристический налог в регионах, где он будет введён;
2. Потенциальный дополнительный налог для владельцев трёх и более квартир.

Следуя простой инструкции по оформлению доходов и учитывая региональные особенности, арендодатель может законно получать прибыль, не опасаясь штрафов и проверок.

Полезные ссылки

• Официальный портал ФНС России
• Сервис для самозанятых
• Министерство финансов РФ – новости о налогах

Если у вас остались вопросы, рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом или бухгалтером, чтобы подобрать оптимальный режим налогообложения именно под вашу ситуацию.