С 4 марта 2024 года в Жилищный кодекс Российской Федерации внесены ключевые изменения: появилось юридически закреплённое понятие «апартаменты»․ До этого девелоперы и покупатели оперировали лишь бытовым значением термина․ Теперь же статус апартаментов регулируется на уровне федерального закона, что напрямую влияет на права собственников, коммунальные тарифы и особенности управления такими объектами․
Краткая справка о внесённых изменениях
Изменения внесены Федеральным законом № 42-ФЗ от ․ Поправки затронули сразу несколько статей ЖК РФ, в первую очередь — статью 161, в которой теперь содержится официальное определение апартаментов․
Определение апартаментов по ЖК РФ
Согласно новой редакции статьи 161 Жилищного кодекса РФ:
Апартаменты — это изолированное помещение в гостинице или ином подобном объекте недвижимости, предназначенное для временного проживания граждан, не относящееся к жилым помещениям и не являющееся объектом жилищных правоотношений․
Ключевые признаки апартаментов:
- располагаются в гостиницах или иных объектах, не предназначенных для постоянного проживания;
- не классифицируются как жилые помещения (квартира, комната, жилой дом);
- не подпадают под действие норм ЖК РФ о социальном найме, переселении из аварийного фонда, обязательном капремонте и т․ д․;
- используются преимущественно для временного пребывания (туризм, командировки, краткосрочная аренда)․
Почему важно различать квартиру и апартаменты
| Параметр | Квартира (жилое помещение) | Апартаменты |
|---|---|---|
| Статус по ЖК РФ | Жилое помещение | Не является жилым помещением |
| Прописка | Возможна постоянная или временная регистрация | Ограничена: регистрация только по месту пребывания, не чаще 90 дней подряд |
| Коммунальные тарифы | Тарифы для населения | Тарифы для коммерческих объектов (выше на 20–40 %) |
| Капремонт | Фонд капремонта обязателен | Фонд капремонта не формируется |
| Налоги | 0,1–0,3 % от кадастровой стоимости | 0,5–2 % от кадастровой стоимости |
Как закон регулирует права собственников апартаментов
Управление многоквартирным комплексом с апартаментами
Если в доме помимо апартаментов есть жилые квартиры, то управление осуществляется по правилам ЖК РФ: создаётся ТСЖ / управляющая компания, проводятся общие собрания․ Однако собственники апартаментов получают ограниченное количество голосов (не более 25 % от общего числа голосов на площадь, занятую апартаментами), чтобы жильцы квартир сохраняли контроль․
Коммунальные услуги
Поставщики обязаны заключать договоры по коммерческим тарифам․ Возможность перейти на «гражданские» тарифы пока не предусмотрена, но Минстрой РФ ведёт проработку пилотных проектов в ряде регионов․
Пошаговый алгоритм покупки апартаментов
- Проверка статуса объекта: в ЕГРН должен быть указан тип «гостиница» или «иное гостиничное размещение»․
- Оценка тарифов: запросить расчёт коммунальных платежей у девелопера или управляющей компании․
- Проверка возможности регистрации: уточнить в миграционной службе (УВМ ГУВМ МВД) ограничения по времени пребывания․
- Налоговые последствия: внести в модель расходов повышенный налог на имущество и НДФЛ при сдаче в аренду․
- Консультация юриста: изучить договор долевого участия (ДДУ) или уступки права требования (ДУПТ) на предмет указанного статуса․
Какие риски остаются
- Отсутствие социальных гарантий, апартаменты не подпадают под программу расселения аварийного жилья и не могут быть получены по договору социального найма․
- Ограниченные права на прописку — дети не могут быть оформлены на постоянную регистрацию, что влияет на поступление в школы и детсады․
- Возможное изменение статуса — закон позволяет перевести апартаменты в разряд «жилых» только при соблюдении строительных норм (СП 54․13330)․ Процедура дорогостоящая и не гарантирована․
- Проблемы с ипотекой — не все банки охотно кредитуют покупку апартаментов, ставки выше на 1–2 п․п․
Последняя редакция законодательства: 19 апреля 2026 г․