Дата публикации: 19 апреля 2026 г.

С 1 марта 2025 г. в действие вступил Федеральный закон от 26 декабря 2024 № 487‑ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Закон вносит существенные поправки в статью 26 Закона «О государственной регистрации недвижимости». Основная цель – устранить правовую неопределённость, связанную с отсутствием в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведений о границах земельных участков.

В данной статье мы подробно разберём:

• ключевые новеллы закона;
• их практическое значение для участников рынка (покупатели, продавцы, застройщики, муниципальные органы);
• процедуру установления и уточнения границ участка;
• пример судебной практики из Хабаровского края, иллюстрирующий риски при игнорировании новых требований;
• рекомендации для снижения правовых рисков.

Что изменилось? Основные положения закона № 487‑ФЗ

Приостановка учётно‑регистрационных действий без границ

С 1 марта 2025 г. регистраторы обязаны проверять, имеются ли в ЕГРН сведения о местоположении границ земельного участка. Если такие сведения отсутствуют, то:

1. Регистрация прав на земельный участок (право собственности, аренда, сервитут и др.) приостанавливается;
2. Нельзя поставить объект (здание, сооружение, объект незавершённого строительства) на кадастровый учёт, если он расположен на участке без границ;
3. Ограничения распространяются на все категории земель и виды разрешённого использования.

Новые основания для приостановления действий

Помимо отсутствия границ, закон вводит дополнительные основания, в т.ч.:

• Несоответствие фактической площади участка данным кадастрового плана;
• Отсутствие согласованных межевых планов с соседними собственниками;
• Наличие конфликтных заявлений о захвате территории.

Обязательность внесения границ в ЕГРН

Сведения о границах вносятся на основании:

• Заявления о государственном кадастровом учёте;
• Межевого плана, подготовленного кадастровым инженером.

Документами подтверждающими правообладателя являются выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности и договоры, если они существуют.

Практические последствия для участников рынка

Для покупателя

Отсутствие границ в ЕГРН создаёт риск того, что приобретаемый объект окажется не тем, что заявлен. Возможные проблемы:

• Сомнения в актуальности цены;
• Судебные споры с соседями о захвате земли;
• Необходимость повторного межевания после покупки, что приводит к дополнительным расходам.

Для продавца

Продавец обязан предоставить покупателю полную информацию о границах. Непредоставление или подача недостоверных данных может стать основанием для признания сделки недействительной.

Для застройщика

Строительство без подтверждённых границ может привести к:

• Разрушению построенного объекта в случае судебного иска о захвате чужой территории;
• Отказу органов государственной регистрации в постановке объекта на кадастровый учёт;
• Увеличению сроков получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Для муниципалитета и органов государственной власти

Отсутствие границ в реестре повышает риск ошибочного признания участка «свободной» землёй, что может привести к незаконному распределению земельных ресурсов.

Как установить и уточнить границы земельного участка?

Этапы межевого планирования

1. Подготовка заявления – собственник (или его уполномоченный) подаёт в Росреестр заявление о проведении межевого планирования.
2. Выезд кадастрового инженера – специалист проводит замеры, используя существующий забор, если он есть, либо ставит колышки в углах.
3. Согласование результатов – полученные координаты и характерные точки обсуждаются с соседями; при необходимости вносятся корректировки.
4. Составление межевого плана – документ, содержащий точные границы, площадь и координаты.
5. Регистрация плана – межевой план передаётся в Росреестр, где на его основе вносятся сведения в ЕГРН.

Уточнение границ (корректировка)

Если после регистрации обнаружены ошибки (например, реальная площадь отличается от кадастровой), владелец может подать заявление о уточнении границ. Сроки проведения работ зависят от сложности участка, наличия согласий соседей и загруженности кадастровой службы.

Инструменты проверки

Проверить наличие сведений о границах можно бесплатно:

• Через публичную кадастровую карту Росреестра по кадастровому номеру или адресу;
• Получив выписку из ЕГРН через Единый портал госуслуг или в МФЦ.

Судебная практика: пример из Хабаровского края

Краткое описание дела А73‑12192/2022

В 2023 г. Шестой арбитражный апелляционный суд Хабаровского края рассматривал иск Федерального агентства лесного хозяйства (Рослесхоз) к администрации Охотского муниципального района и ООО «Рыболовецкая компания имени Вострецова». Истец требовал признать недействительным:

• образование земельного участка с кадастровым номером 27:11:001901:725 (площадью 76 153 м²),
• договор аренды № 28 от  г.,
• снятие участка с государственного кадастрового учёта.

Причина спора

Суд установил, что в реестре отсутствовали корректные сведения о границах участка, а схема расположения, использованная при образовании участка, противоречила требованиям кадастрового законодательства. Это привело к тому, что участок был ошибочно включён в реестр, что послужило основанием для признания сделок недействительными.

1. Отсутствие достоверных границ в ЕГРН является основным основанием для признания сделок недействительными;
2. Регистраторы и органы кадастровой службы обязаны проверять наличие межевого плана до проведения любой регистрационной процедуры;
3. Суд подтверждает, что нововведения закона № 487‑ФЗ применяются независимо от категории земли и вида её использования.

Практический урок

Данное решение подтверждает, что даже крупные государственные и муниципальные структуры могут столкнуться с правовыми последствиями, если игнорируют обязательность границ. Для коммерческих участников рынка это сигнал к необходимости строгого соблюдения новых требований.

Рекомендации для участников рынка

• Проверяйте границы до заключения сделки. Используйте публичную кадастровую карту и выписку из ЕГРН.
• Проводите межевание заранее. Не откладывайте процесс до момента оформления прав собственности.
• Документируйте согласования с соседями. Протоколы, подписи, электронные письма – всё это может стать доказательством в суде.
• Включайте в договоры пункт о проверке границ. Это позволит перенести риск на другую сторону, если границы окажутся неполными.
• Сотрудничайте с квалифицированными кадастровыми инженерами. Их опыт поможет избежать ошибок в измерениях и подготовке межевого плана;
• Следите за изменениями законодательства. Законы о земле обновляются регулярно; подписка на официальные рассылки Росреестра и КонсультантПлюс поможет быть в курсе.

Для всех участников рынка (покупателей, продавцов, застройщиков, муниципалитетов) ключевой задачей становится своевременное и корректное проведение межевого планирования, а также тщательная проверка реестров перед заключением сделок. Тот, кто игнорирует новые требования, рискует столкнуться с длительными судебными разбирательствами и финансовыми потерями.

Помните: точные границы – фундамент безопасных и законных земельных отношений.

Автор статьи: юридический аналитик, специализирующийся на земельном праве.

Контакт для вопросов: info@consultantkhv.ru