Незавершённое строительство (далее — ОНС) отражается в бухгалтерском и налоговом учёте по-особенному.
Главная «подводная камень» — вопрос: можно ли начислять амортизацию на объект, который ещё не введён в эксплуатацию?
В статье разберёмся, какие нормы действуют в 2026 году, когда налоговый вычет НДС «всплывает» на этапе продажи ОНС и какие проводки делать бухгалтеру.
Оглавление
- Почему незавершённое строительство отличается от основных средств
- Позиция Налогового кодекса и ФСБУ 26/2020
- НДС и «замороженный» вычет
- Корреспонденция счетов и строки баланса
- Когда всё-таки начисляют амортизацию: 4 исключения
- Практические примеры проводок
- Чек-лист бухгалтера на 2026 год
Почему незавершённое строительство отличается от основных средств
Объект незавершённого строительства (ОНС) — это капитальные вложения, которые:
- ещё не оформлены как основное средство;
- не используются в производстве/деятельности;
- отражаются на счёте 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчёт 08-3 «Строительство объектов основных средств».
В соответствии с п. 2 ст. 256 НК РФ и п. 10 ФСБУ 26/2020 ОНС не подлежит амортизации.
Иначе говоря, пока объект строится, ежемесячные отчисления в налоговом учёте делать нельзя: нет амортизационной группы, нет срока полезного использования, нет начальной стоимости в понимании НК РФ.
Позиция Налогового кодекса и ФСБУ 26/2020
| Документ | Ключевой фрагмент | |
|---|---|---|
| НК РФ, ст. 256 п. 2 | Не подлежат амортизации «объекты незавершённого капитального строительства…» | Налоговый учёт: амортия не начисляется. |
| ФСБУ 26/2020 п. 10 | «Амортизация не начисляется на объекты незавершённого строительства…» | Бухгалтерский учёт: аналогичный запрет. |
НДС и «замороженный» вычет
До 2019 года позиция ФНС была жёсткой: «вычет НДС по оборудованию для ОНС возможен только после постановки объекта на счёт 01».
Однако суды (в т. ч. постановление Президиума ВАС РФ от № 1831/13) сочли подход избыточным.
В 2019 году Минфин РФ в письме № 03-07-11/73052 разрешил застройщику предъявить к вычету НДС при продаже ОНС, даже если объект так и не был достроен.
Логика проста: права собственности переходят, следовательно, реализуется объект «товар», и «входной» НДС становится вычетом на дату продажи.
Корреспонденция счетов и строки баланса
1. В процессе строительства затраты капитализуются:
Дт 08-3 Кт 10, 60, 70, 69, 02… — накоплены затраты на строительство.
Начисление амортизации на используемое при строительстве оборудование (если оно числится на счёте 01) традиционно отражается:
Дт 08-3 Кт 02 — амортизация оборудования, задействованного в строительстве.
В балансе (форма 0710001) ОНС отражается по строке 1150 «Основные средства» либо 1170 «Прочие внеоборотные активы» — в зависимости от структуры предприятия.
Когда всё-таки начисляют амортизацию: 4 исключения
- Оборудование, уже числящееся на 01 и временно используемое при строительстве, подлежит амортизации (п. 4 ст. 259 НК РФ: «с первого числа месяца, следующего за вводом в эксплуатацию»).
- Временные (времянки, бытовки) объекты амортизируются по группе 10.
- Депрециация на инвестиционных проектах по МСФО (IAS 16) может начинаться досрочно, если актив «готов к использованию» частично.
- При передаче ОНС в аренду с правом последующего выкупа арендодатель начисляет амортизацию с учётом правил аренды (ФСБУ 25/2018).
Практические примеры проводок
Пример 1. Продажа ОНС с вычетом НДС
Компания «ЗападСтрой» продала недостроенную торговую галерею за 12 000 000 ₽ (в т. ч. НДС 20% — 2 000 000 ₽).
| Дебет | Кредит | Сумма, ₽ | Содержание операции |
|---|---|---|---|
| 62 «Покупатели» | 91-1 | 12 000 000 | Выручка от продажи ОНС |
| 91-2 | 68 | 2 000 000 | НДС начислен |
| 91-2 | 08-3 | 9 500 000 | Списание фактической себестоимости ОНС |
| 68 | 19 | 1 900 000 | НДС, предъявленный подрядчиками, принят к вычету в периоде продажи |
Пример 2. Начисление амортизации на временный строительный кран
Кран стоимостью 6 000 000 ₽ введён в эксплуатацию 15 марта 2026 года, амортизационная группа 5, срок 7 лет.
Дт 20 (25, 26) Кт 02 — 71 429 ₽ в месяц (метод прямолинейный).
Чек-лист бухгалтера на 2026 год
- ☐ Проверь, что ОНС числится на 08-3, а не на 01.
- ☐ Убедись, что счет 02 не используется для самого ОНС (только для отдельных видов оборудования).
- ☐ Подготовь детализированную ведомость затрат: материалы, зарплата, амортизация техники, НДС.
- ☐ При продаже ОНС вовремя подай корректировку декларации по НДС, чтобы вернуть «замороженный» вычет.
- ☐ Проведи инвентаризацию незавершёнки по состоянию на (Приказ Минфина № 34н).
- ☐ Если объект не востребован, оформи списание через 91-й счет и отрази материалы к учёту по дебету 10.
Амортизация на незавершённое строительство в 2026 году не начисляется ни в налоговом, ни в бухгалтерском учёте;
Исключение составляют вспомогательные объекты (времянки, краны) и оборудование, числящееся на 01.
При продаже ОНС застройщик вправе «разморозить» НДС, приняв его к вычету в периоде перехода права собственности.
Главное — соблюдать детальный раздельный учёт затрат и не путать субсчета 08 и 01.