Краткое содержание: статья рассматривает особенности начисления амортизации на инвестиционную недвижимость (ИН) в налоговом учёте после введения в действие Федерального стандарта бухгалтерского учёта (ФСБУ) -/2020 и соответствующих изменений в Налоговом коде РФ, действующих с 2022 года. Описаны основные понятия, критерии амортизации, различия между учётом по первоначальной и переоценённой стоимости, порядок отражения в бухгалтерской и налоговой отчётности, а также практические рекомендации по использованию 1С:Бухгалтерия.

Что такое инвестиционная недвижимость?

Согласно ФСБУ 6/2020 и МСФО IAS 40, инвестиционная недвижимость – это недвижимое имущество, которое организация держит для получения дохода от арендных платежей или от прироста её стоимости, а не для собственного использования в производственной или иной деятельности.

• Земельные участки, здания и сооружения, сдаваемые в аренду.
• Недвижимость, предназначенная для последующей продажи (спекулятивные цели).
• Объекты, находящиеся в эксплуатации, но не являющиеся частью основной производственной инфраструктуры.

Нормативно‑правовая база, действующая с 2022 года

Ключевые документы:

1. ФСБУ 6/2020 «Основные средства» – вступил в силу с 1 января 2022 года. Для ИН вводятся два режима учёта:
   • Учёт по первоначальной стоимости (с возможностью последующей переоценки).
   • Учёт по переоценённой стоимости (отражение справедливой стоимости).
2. МСФО IAS 40 – международный аналог, регламентирует оценку ИН по справедливой стоимости.
3. Налоговый кодекс РФ (НК РФ), статья 256 – определяет, какие объекты являются амортизируемым имуществом.
4. Письмо Департамента налоговой политики Минфина РФ от 28 ноября 2022 г. – уточняет, что инвестиционная недвижимость считается амортизируемой, если она отвечает критериям износа и имеет определённый срок полезного использования.

Переоценка и амортизация: когда начислять?

Учёт по первоначальной стоимости

Если ИН учитывается по первоначальной стоимости, то её накопленная амортизация начисляется в обычном порядке, как и по другим основным средствам. При этом:

• Первоначальная стоимость и накопленная амортизация не изменяются при проведении переоценки (переоценка лишь корректирует балансовую стоимость, но не влияет на амортизацию).
• Амортизация начисляется ежегодно в соответствии с установленным сроком полезного использования (обычно 20‑30 лет для зданий, 10‑15 лет – для сооружений).

Учёт по переоценённой стоимости

С 1 января 2022 года, если ИН переоценена и отражается по справедливой стоимости, амортизация не начисляется. Это соответствует пункту ФСБУ 6/2020: «Начиная с амортизация по инвестиционным объектам недвижимости, учитываемым по переоценённой стоимости, не начисляется».

Все изменения в справедливой стоимости (как повышение, так и понижение) отражаются в составе прибыли или убытка текущего периода.

Налоговый учёт амортизации ИН

Налоговый учёт в России ориентирован на НК РФ. Основные положения:

• Имущество, признанное амортизируемым (статья 256 НК РФ), подпадает под налоговое начисление износа.
• Для ИН, учтённой по первоначальной стоимости, налоговый учёт полностью совпадает с бухгалтерским: начисляется амортизация в размере стоимости × (100 % / срок полезного использования).
• Для ИН, учтённой по переоценённой стоимости, в налоговом учёте амортизация также не начисляется. Однако при расчёте налога на прибыль необходимо учитывать, что «перепродажа» или «выбытие» такой недвижимости будет облагаться налогом на разницу между выручкой и балансовой стоимостью (по справедливой стоимости).
• Налоговый учёт допускает применение усиленной амортизации (повышенные ставки) только к объектам, отнесённым к «инвестирующим» (например, в рамках налоговых льгот для аренды коммерческих помещений). Для ИН такие льготы, как правило, не предоставляются.

Практический расчёт амортизации (пример)

Исходные данные:

• Объект: офисное здание, сдаётся в аренду.
• Дата ввода в эксплуатацию: .
• Первоначальная стоимость (по договору) – 120 000 000 руб.
• Срок полезного использования – 30 лет.
• Переоценка проведена – справедливая стоимость 150 000 000 руб.

До переоценки (учёт по первоначальной стоимости)

Годовая норма амортизации = 100 % / 30 лет = 3,33 %.

Годовая амортизация = 120 000 000 руб × 3,33 % = 4 000 000 руб.

После переоценки (учёт по переоценённой стоимости)

С 2023 года амортизация не начисляется. В бухгалтерском учёте отражается прирост стоимости:

Дт 08 «Вложения в основной капитал» 30 000 000
 Кт 02 «Основные средства» 30 000 000
 (переоценка ИН, увеличение справедливой стоимости)
 

В налоговом учёте данная операция не влияет на налогооблагаемую прибыль, но при последующей продаже будет учитываться разница между выручкой и балансовой стоимостью (150 000 000 руб).

Отражение в бухгалтерской и налоговой отчётности

Бухгалтерская часть (1С:Бухгалтерия

1. Создать аналитический план «Инвестиционная недвижимость».
2. Открыть карточку объекта, указать тип «Инвестиционная недвижимость».
3. Для учёта по переоценённой стоимости задать «Метод оценки – справедливая стоимость», снять галочку «Начислять амортизацию».
4. Для переоценки использовать тип операции «Переоценка основных средств» (Дт 08 – Кт 02).

Налоговая часть (1С:Бухгалтерия 8, модуль «Налоговый учёт»)

1. В разделе «Налоговый учёт» включить объект в список амортизируемого имущества, если выбран метод «по первоначальной стоимости».
2. Установить срок полезного использования – 30 лет.
3. Сгенерировать проводки «Начисление амортизации» (Дт 20 (44, 91) – Кт 02); При учёте по переоценённой стоимости пункт 1 пропускается.
4. Для расчёта налога на прибыль использовать форму «Декларация по налогу на прибыль», где в графе «Сумма начисленного износа» учитывается только амортизация по объектам с первоначальной стоимостью.

Переходные положения и рекомендации

• Переоценка в 2022‑2023 гг. При переходе на ФСБУ 6/2020 организации обязаны провести переоценку ИН, если они планируют применять модель справедливой стоимости. Переоценка должна быть отражена в бухгалтерском и налоговом учёте в том же периоде.
• Корректировка накопленной амортизации. При переходе с учёта по первоначальной стоимости на переоценённую стоимость накопленная амортизация «стирается» – объект перестаёт амортизироваться, а балансовая стоимость заменяется справедливой.
• Документальное оформление. Необходимо подготовить акт переоценки, заключённый независимым оценщиком, и протокол совета директоров (если требуется), чтобы избежать вопросов со стороны налоговой инспекции.
• Отчётность в 2022‑2023 гг. В бухгалтерском балансе указываются две группы ОС: «Инвестиционная недвижимость (по первоначальной стоимости)» и «Инвестиционная недвижимость (по переоценённой стоимости)». В примечаниях к финансовой отчётности раскрывается методика оценки и сроки полезного использования.
• Налоговый контроль. При проверке ФНС проверяют соответствие классификации объекта (амортизируемый/неамортизируемый) и наличие подтверждающих документов (оценка, договор аренды, акт ввода в эксплуатацию).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли начислять амортизацию, если ИН сдана в аренду?

Да, если объект учитывается по первоначальной стоимости. Амортизация начисляется независимо от факта сдачи в аренду. При учёте по переоценённой стоимости амортизация не начисляется.

Можно ли использовать ускоренную (повышенную) ставку амортизации для ИН?

Ускоренная амортизация применяется только к объектам, подпадающим под специальные налоговые льготы (например, «инвестиции в приоритетные направления»). Для обычной ИН такие льготы не предусмотрены.

Как отразить продажу ИН, учтённой по переоценённой стоимости?

При выбытии объекта делается проводка:
Дт 91 (расходы) – Кт 02 «Основные средства» – на балансовую стоимость (по справедливой стоимости).
При этом в налоговой декларации разница между выручкой и балансовой стоимостью включается в доход, облагаемый налогом на прибыль.

С 2022 года в России закрепилась новая парадигма учёта инвестиционной недвижимости, позволяющая выбирать между традиционной амортизацией (по первоначальной стоимости) и моделью справедливой стоимости без начисления амортизации. Для налогового учёта важным является правильное определение статуса объекта (амортизируемый/неамортизируемый) и согласованность бухгалтерского и налогового отражения.

Для успешного внедрения изменений рекомендуется:

1. Провести инвентаризацию всех объектов ИН и классифицировать их в соответствии с ФСБУ 6/2020.
2. Оформить переоценку независимыми оценщиками и задокументировать решения руководства.
3. Настроить учётные программы (1С, SAP и др.) под новые правила начисления амортизации.
4. Обучить бухгалтерию и налоговых специалистов особенностям отражения переоценки и отсутствия амортизации.
5. Регулярно проверять соответствие налоговой отчётности требованиям НК РФ и письмам Минфина.

Помните: правильный учет инвестиционной недвижимости помогает избежать налоговых рисков, оптимизировать финансовые результаты и обеспечить прозрачность финансовой отчётности компании.