04 апреля 2026 года, 04:22 мск

Оглавление

1. Перераспределение земель по ст. 39.28 ЗК РФ
2. Изменения правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы
3. Новые нормативы Ленинградской области
4. Изъятие участков в публичную собственность с 1 марта 2026 г.
5. Принцип «единства судьбы» земли и объекта капитального строительства
6. Ограничения ипотеки малых участков
7. Линейные объекты и охранные зоны
8. Особенности участков рядом с площадью Ленина
9. Что делать владельцам прямо сейчас

2026 год продолжает тренд на ужесточение земельного регулирования. Земельный кодекс РФ и подзаконные акты претерпели ряд изменений, которые напрямую затрагивают:

• частных собственников, включая владельцев ИЖС, дач и садовых участков;
• инвесторов, планирующих размещение капитальных объектов;
• администрации городов, вынужденных пересматривать ПЗЗ и вести перераспределение земель.

Ниже мы разберёмся, какие новации уже вступили в силу и чего ждать в ближайшие месяцы.

Перераспределение земель по ст. 39.28 ЗК РФ

Ключевое нововведение

Статья 39.28 ЗК РФ теперь позволяет перераспределять участки, находящиеся в частной собственности, без согласия собственника при одновременном соблюдении двух условий:

1. Перераспределение осуществляется исключительно в рамках утверждённого проекта межевания территории.
2. Площадь частного участка увеличивается, но не превышает установленного предельного максимального размера.

Практический пример

Если при межевании выяснилось, что участок «вклинивается» в муниципальную землю, орган местного самоуправления может «срезать» изломанные границы, предоставив взамен равную или большую площадь, но не более максимального размера для данного ВРИ (вида разрешённого использования).

Изменения ПЗЗ Москвы

Что регулирует ПЗЗ

Правила землепользования и застройки Москвы определяют:

• территориальную зону (ПЗ1, Ж-1, Ж-2 и т.д.);
• вид разрешённого использования (ВРИ);
• плотность, высотность, процент застройки и парковку.

Порядок изменения ПЗЗ (пошагово)

1. Подача заявления в Комитет градостроительной политики Москвы через портал mos.ru.
2. Обоснование: градостроительное обоснование, экспертиза, согласование с Роспотребнадзором, МЧС и т.д.
3. Публичные слушания (в т. ч. онлайн-формат).
4. Утверждение постановлением Правительства Москвы.

Новые нормативы Ленинградской области

Муниципалитеты Ленобласти получили право пересматривать минимальные и максимальные нормативы предоставления:

• земельных участков под дошкольные учреждения;
• общеобразовательные школы.

Важно: если ранее норматив составлял 0,9 га на школу на 1000 учащихся, то теперь он может быть снижен до 0,7 га при условии строительства многоуровневых зданий. Для владельцев соседних участков это означает возможное увеличение трафика и высотности соседнего объекта.

Изъятие участков в публичную собственность с 1 марта 2026 г.

Основания

• участок не используется по назначению более 3 лет;
• объект капитального строительства не введён в эксплуатацию в установленный срок;
• земля не оформлена в собственность или не поставлена на кадастровый учёт.

Процедура

1. Актовый осмотр муниципалитета.
2. Предупреждение собственника (срок 30 дней).
3. Решение суда.
4. Принудительное изъятие с компенсацией по рыночной стоимости.

Принцип «единства судьбы» земли и объекта

С 1 марта 2026 г. вступит в силу закон об освоении участков. Суть:

• собственник обязан начать фактическое пользование землёй со дня возникновения права;
• размер построенного объекта должен быть соразмерен площади участка (не менее 0,2 % для ИЖС и не более 60 % для коммерческой застройки).

В противном случае участок может быть изъят по решению суда;

Ограничения ипотеки малых участков

Ипотека не допускается, если:

• площадь участка меньше минимального размера, установленного региональными нормативами;
• участок не внесён в ЕГРН;
• отсутствует разрешённое использование (земля без ВРИ).

Линейные объекты и охранные зоны

Для газопроводов, ЛЭП, дорог вводятся охранные зоны:

• для ЛЭП 110 кВ — 20 м с каждой стороны;
• для магистрального газопровода — 50 м с каждой стороны.

Что это значит для владельцев:

• строительство в охранной зоне требует согласования с Ростехнадзором или Госстройнадзором;
• ограничения высотности и габаритов техники.

Особенности участков рядом с площадью Ленина

ПЗЗ и зоны

В радиусе 500 м от площади Ленина действуют особые ПЗЗ:

• зона ПЗ-1 — историческая застройка;
• зона Ж-2 — многоэтажная жилая застройка 40-75 м;
• зона ОК-1 — общественно-деловая застройка до 100 м.

Возможные изменения в 2026 г.

1. Перераспределение границ с целью «выровнять» изломанные участки.
2. Расширение пешеходной зоны — возможное изъятие полосы земли под пешеходный бульвар.
3. Увеличение коэффициента плотности застройки до 60 % на участках ОК-1.

Что делать владельцам прямо сейчас

1. Проверьте сведения в ЕГРН, актуализация границ и площади.
2. Оцените соразмерность объекта и при необходимости подайте заявление на увеличение площади.
3. Изучите ПЗЗ на официальном портале mos.ru или администрации Ленинградской области.
4. Подайте заявление на перераспределение границ, если участок «вкрапливается».
5. Следите за публичными слушаниями — участвуйте онлайн или лично.

Контакты для консультаций

• Кадастровая палата Ленинградской области: +7 (812) -76-XX-XX
• МФЦ Москвы: mos.ru/services
• Юридическая служба «КонсультантПлюс»: поиск по кодексу «Земельный»