Актуально на 19 апреля 2026 г.
Кратко о главном
Акт возврата нежилого помещения — это двусторонний документ, фиксирующий факт передачи помещения арендатором арендодателю по окончании договора аренды.
Если при возврате выявлены недостатки (повреждения, перепланировка, ненадлежащее состояние), акт должен содержать:
- описание каждого дефекта;
- распределение обязанностей по устранению (кто, за чей счёт и в какой срок);
- согласование размера возможного удержания из залога или обеспечительного платежа.
При отсутствии претензий со стороны арендодателя в момент подписания акта последующие требования о компенсации могут быть оспорены в суде.
Зачем нужен акт именно «с недостатками»
Суды (см. Постановление Арбитражного апелляционного суда по делу № А27-25151/2020) исходят из следующего:
- Арендатор обязан вернуть помещение в состоянии, предусмотренном договором или законом (ст. 622 ГК РФ).
- Если состояние хуже нормального износа, арендодатель вправе требовать:
- устранения недостатков за счёт арендатора;
- компенсации понесённых расходов.
- Недостатки фиксируются в акте до возврата ключей и окончательного расчёта.
Минимальный состав акта
| Раздел | Что указываем | Примеры формулировок |
|---|---|---|
| Дата и место | Город, число, месяц, год | «19 апреля 2026 г., г. Москва» |
| Стороны | Ф.И.О./наименование, реквизиты, основание действий | «ИП Кузнецов А.В., ОГРНИП 317547812345678, св-во № 123456789 выдано » |
| Объект | Адрес, кадастровый номер, общая и полезная площадь, этаж | «Помещение 45 м², расположенное по адресу: 123456, г. Москва, ул. Ленина, д. 10, офис 304» |
| Недостатки | Перечень дефектов, фото/схемы, степень ухудшения |
|
| Обязанности и сроки | Кто и за чей счёт устраняет, сроки, возможное удержание | «Арендатор обязан до устранить недостатки № 1-3 за свой счёт. При невыполнении — удержание из залога на основании п. 4.5 договора» |
| Ключи и прилагаемое имущество | Количество комплектов ключей, техника, мебель | «Переданы 2 комплекта ключей, кондиционер сплит-система LG модель ABC-123, рабочий» |
| Подписи, МП (при наличии), контакты | «Претензий друг к другу не имеем» |
Образец фразы о недостатках
Пункт 2. Состояние помещения и выявленные недостатки:
2.1. При осмотре выявлены следующие отклонения от первоначального состояния:
- Деформация ламината в зоне входа (площадь ≈ 2 м²), вызвана подтоплением .
- Сняты 6 розеток и выключателей без восстановления штроб.
- Демонтирована перегородка из ГКЛ между офисом 304 и 305 (толщина 80 мм, длина 4 м).
2.2. Стороны согласовали, что указанные недостатки подлежат устранению арендатором до
30 апреля 2026 г.. При невыполнении арендодатель имеет право произвести ремонт
и удержать затраты из обеспечительного платежа в размере до 150 000 (сто пятидесяти тысяч) рублей
на основании п. 5.8 договора аренды № 14/23 от .
Что грозит сторонам при игнорировании акта
- Арендатору:
- взыскание расходов на ремонт через суд;
- утрата залога или обеспечительного платежа;
- неустойка за просрочку возврата (ст. 395 ГК РФ).
- Арендодателю:
- невозможность доказать наличие дефектов, если акт не подписан или подписан «без замечаний»;
- риск признания «принятием помещения надлежащим качеством» (п. 2 ст. 655 ГК РФ).
Пошаговый алгоритм составления
- Подготовка: собираем договор аренды, приёмо-сдаточный акт въезда, фото/видео «до».
- Совместный осмотр: обе стороны, технический специалист (при необходимости).
- Фиксация: делаем фото каждого дефекта с привязкой к плану помещения.
- Согласование: обсуждаем, кто чинит, кто платит, сроки, предельную сумму.
- Подписание: два оригинала, каждый экземпляр подписывают обе стороны.
- Хранение: прикладываем к договору, храним не менее 3 лет (ст. 196 ГК РФ).
Частые ошибки
| Ошибка | Последствие | Как избежать |
|---|---|---|
| Не указан конкретный срок устранения | Споры о разумности срока, суд требует экспертизу | Фиксируем календарную дату: «до » |
| Описание «имеются повреждения» без деталей | Невозможно оценить объём работ и стоимость | Указываем размеры, материалы, фото |
| Арендодатель подписал «без претензий», а спустя месяц предъявил счёт | Суд может отказать, считая претензии неправомерными | Подписываем акт с оговоркой «возможны скрытые дефекты» или сразу вносим все замечания |
Готовые шаблоны
Скачать бесплатные формы (формат Word, PDF) можно по ссылкам:
- Акт возврата помещений по договору аренды — pravovik24.ru
- Подборка документов «Возврат помещения с недостатками» — КонсультантПлюс
Правильно составленный акт возврата нежилого помещения с недостатками — это не просто формальность, а основа для защиты имущественных интересов обеих сторон.
Придерживайтесь чёткого перечня дефектов, конкретных сроков и сумм — тогда суд встанет на вашу сторону.
© 2026 Правовой помощник. Все права защищены.