Акт разбивки осей (АРО) – один из ключевых документов исполнительной документации, который фиксирует расположение осей будущего здания (или группы зданий) на земельном участке. Он необходим как для согласования проекта в государственных органах, так и для последующего контроля строительных работ.

Правовое регулирование

Требования к составу и порядку ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте, в т.ч. к акту разбивки осей, установлены следующими нормативными правовыми актами:

• Федеральный закон № 384‑ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (2022).
• Приказ Минстроя России от № 123/пр «Об утверждении Требований к составу и порядку ведения исполнительной документации при строительстве».
• СНиП 2.01.07-85* «Градостроительство. Планировка территории».
• ГОСТ Р 52671-2006 «Документация строительная. Требования к оформлению актов разбивки осей».

Состав и структура акта разбивки осей

Согласно ГОСТ Р 52671-2006, акт разбивки осей состоит из следующих разделов:

1. Шапка документа – название организации, номер акта, дата составления, реквизиты проекта.
2. Основания для проведения разбивки – ссылки на договор, проектно‑сметную документацию, разрешения.
3. Перечень осей – таблица с номерами, координатами, ориентацией и типом оси.
4. Карта разбивки – план местности с нанесёнными осями (чертёж).
5. Подписи ответственных лиц – инженер‑разбивщик, главный архитектор, представитель заказчика и контролирующего органа.
6. Приложения – фотографии, результаты геодезических измерений, схемы расположения коммуникаций.

Порядок заполнения акта разбивки осей

Ниже приведён пошаговый алгоритм заполнения АРО.

Подготовительный этап

• Получить разрешительные документы (разрешение на строительство, кадастровый план).
• Согласовать с заказчиком перечень осей, их назначение (стены, колонны, несущие конструкции).
• Провести геодезическую съёмку и привязать её к государственной системе координат (СК‑42 или СК‑2000).

Заполнение шапки документа

В шапке указываються:

• Наименование организации‑исполнителя (например, ООО «СтройГеоТех»);
• Номер акта (формат: АРО‑год‑номер проекта);
• Дата составления (формат ДД.MM.ГГГГ);
• Наименование объекта (например, «Жилой комплекс “Солнечный берег”»);
• Адрес участка (кадастровый номер, улица, город).

Указание оснований

В этом разделе перечисляются нормативные документы и договорные основания, например:

Основание: Договор подряда № 12/2025 от г.
Ссылка: Приказ Минстроя РФ № 123/пр от г.
Техническое задание: ТЗ-2025/07

Формирование таблицы осей

Таблица должна включать следующие столбцы:

Приложение «Карта разбивки»

На плановой карте (масштаб 1:200 или 1:500) отображаются:

• Границы земельного участка;
• Контур проекта (границы здания);
• Все оси, пронумерованные в соответствии с таблицей;
• Система координат и отметка над уровнем моря.

Карту обычно готовит геодезист в AutoCAD или аналогичной САПР, после чего её печатают и прикладывают к акту.

Подписи и согласования

В конце документа размещаются подписи следующих лиц:

• Инженер‑разбивщик (специалист геодезии);
• Главный архитектор проекта;
• Представитель заказчика (гендиректор/технический директор);
• Контролирующее лицо (например, представитель Росстройнадзора).

Каждая подпись сопровождается печатью организации и датой подписания.

Пример полного акта разбивки осей

Текстовая часть (шапка и основания)

№ АРО-2026-001 от г.

Заказчик: ООО «ЖилСтройИнвест», ИНН 7701234567
Подрядчик: ООО «СтройГеоТех», ИНН 7707654321
Объект: Жилой комплекс «Солнечный берег», ул. Лесная, д. 12, г. Москва, кадастр. № 77:01:0001234:56

Основания:
- Договор подряда № 12/2025 от г.;
- Техническое задание ТЗ‑2025/07;
- Приказ Минстроя РФ № 123/пр от г. (Требования к исполнительной документации);
- Разрешение на строительство № РС-2025-09 от г.

Таблица осей (см. выше)

Приложение – план разбивки (условный рисунок)

Ниже условный пример плановой карты (в реальном документе – чертёж в масштабе 1:200);

Подписи

Типичные ошибки при оформлении акта разбивки осей

• Отсутствие привязки к государственной системе координат. Без неё документ не может быть использован в кадастре.
• Неправильный масштаб карты. При масштабе менее 1:500 детали осей могут быть неразличимы.
• Ошибки в координатах (перепутанные X и Y). Проверять следует двумя независимыми измерениями.
• Отсутствие подписи ответственного инженера. Это делает акт недействительным при проверке.
• Неуказание высотных отметок (Z). При многоэтажных объектах это критично для вертикального позиционирования.

Рекомендации по ускорению процесса

1. Использовать специализированные программные комплексы: AutoCAD Civil 3D, Trimble Business Center, Leica Geo Office.
2. Создавать шаблоны актов в Word/LibreOffice, где заранее прописаны все поля и стили.
3. Проводить двойную проверку координат с помощью GPS‑приёмника и наземного тотального станка.
4. Сохранять электронную версию акта в формате PDF/A‑1b для архивного хранения.
5. Организовать электронный документооборот (ЭДО) с подписью в формате КЭП – ускорит согласование с заказчиком и контролирующими органами;

Акт разбивки осей – фундаментальный документ, от которого зависят точность строительства, соответствие проекту и законность всех последующих работ. Следуя нормативным требованиям, правильно оформляя таблицу осей и карту разбивки, а также используя проверенные программные инструменты, можно обеспечить безошибочное выполнение проекта и избежать задержек со стороны контролирующих органов.

Помните: каждый объект уникален, поэтому шаблон акта следует адаптировать под конкретные условия (геодезические особенности участка, тип строительства, требования заказчика).