Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
Что такое «объект незавершённого строительства»
Объект незавершённого строительства (ОНС) — это любая квартира, офис, склад или техническое помещение, которое:
- ещё не введено в эксплуатацию;
- не зарегистрировано в Росреестре как недвижимость;
- передаётся дольщику «как есть» и подлежит дальнейшему до-обустройству или самостоятельному вводу.
Зачем нужен акт приёма-передачи ОНС
Акт нужен, чтобы:
- Определить момент перехода рисков случайной гибели (по ст. 214 ФЗ-214).
- Подтвердить фактическую передачу и прекращение обязанности застройщика содержать объект.
- Зафиксировать недоделки, которые застройщик обещает устранить до ввода в эксплуатацию.
- Не дать застройщику «списать» всё на дольщика при последующих спорах.
Разница между ОС-1, ОС-14 и «обычным» актом по ДДУ
| Форма | Когда применяется | Для чего |
|---|---|---|
| Акт ОС-1 | Передача отдельных основных средств (оборудование, техника) | Бухгалтерский учёт, в т. ч. для застройщика |
| Акт ОС-14 | Передача объектов незавершённого капитального строительства | То же, но для «недостроенных» объектов |
| Акт по ДДУ | Передача квартиры дольщику | Подтверждение исполнения обязательств по договору долевого участия |
Что чаще всего прописывают вредные формулировки
Застройщик может вставить в акт фразу:
«Претензий не имею ни к качеству, ни к срокам, ни к объёму работ».
На практике это означает:
- вы якобы приняли объект «со всеми изъянами»;
- вы отказались от права требовать устранения недоделок;
- вы согласились, что просрочка ввода в эксплуатацию вас полностью устраивает.
Важно: Третий кассационный суд в 2025 году подтвердил, что если акт составлен в одностороннем порядке, дольщик вправе оспорить его в течение 3 месяцев со дня получения (ст. 196 ГК РФ).
Как правильно подписывать акт: пошаговая инструкция
- Предварительный осмотр
Пригласите техэксперта или независимого оценщика. Составьте акт осмотра с фото/видео. - Составьте собственный дефектный акт
В двух экземплярах: один застройщику, один себе. - Вписываем корректную формулировку в акт
«Объект передан дольщику с перечнем недоделок, указанных в дефектном акте № ___ от «___» ___.2026 г; Перечень является неотъемлемой частью настоящего акта. Обязательство устранить недоделки в срок до «___» ___.2026 г; застройщик подтверждает».
- Не подписывайте формулировку «претензий не имею»
Если застройщик настаивает, зачеркните строку и распишитесь рядом: «С формулировкой не согласен». - Заверьте акт у нотариуса
При наличии конфликта это упростит доказывание в суде.
Шаблон фраз для безопасного акта
Вставьте в акт любые из перечисленных формулировок:
- «Претензии по объёму и качеству работ изложены в приложении № 1».
- «Право требовать устранения недоделок сохраняется за дольщиком в полном объёме».
- «Подпись дольщика не означает отказ от требований по ст. 214 ФЗ-214».
Куда жаловаться, если застройщик передал ОНС «с косяками»
| Инстанция | Что решают | Срок рассмотрения |
|---|---|---|
| Роспотребнадзор | Нарушение требований к качеству строительства | 30 дней |
| Прокуратура | Нарушение прав дольщиков (ст. 14.1 ФЗ-214) | 15 дней |
| Суд | Взыскание неустойки, компенсация убытков | 2–6 месяцев |
1. Не подписывайте акт «вслепую».
2. Фиксируйте все дефекты в письменном приложении.
3. Делайте дубликаты всех документов.
4. Не стесняйтесь привлекать юриста или технического эксперта.
5. Помните: одна лишняя фраза может стоить вам сотен тысяч рублей.
Статья подготовлена по материалам судебной практики Третьего кассационного суда и разъяснениям ФАС России. При цитировании ссылка на источник обязательна.